Rimozione dei tramezzi e danni strutturali: nuovi chiarimenti dalla Cassazione

La questione della rimozione o dello spostamento di tramezzi negli edifici esistenti si è rivelata, negli ultimi anni, un terreno fertile di contenziosi. Ciò che in apparenza costituisce un semplice intervento edilizio interno può, in realtà, incidere sull’equilibrio statico del fabbricato e determinare rilevanti responsabilità.

La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 4867 del 25 febbraio 2025 fissa un ulteriore punto fermo sul tema, chiarendo che un tramezzo, pur nato come elemento privo di funzione portante, può nel tempo assumere un ruolo strutturale di fatto e che la sua demolizione può essere considerata causa diretta dei danni arrecati agli appartamenti sovrastanti.

La vicenda decisa dalla Cassazione n. 4867/2025

Il giudizio trae origine dalla demolizione, da parte del proprietario di un locale al piano terra, di un tramezzo che, in quanto tale, non era originariamente un “elemento strutturale”, ma che aveva progressivamente assunto funzione di sostegno per il solaio soprastante, costruito negli anni ’50 con capacità portante ridotta e progressivamente deformato fino a gravare in parte su di esso.

La rimozione del tramezzo determinò un aggravamento delle deformazioni e la formazione di lesioni nelle murature e nelle finiture dell’appartamento soprastante.

• In primo grado, il Tribunale escluse la responsabilità, attribuendo i danni alla vetustà del solaio.
• In appello, la decisione fu ribaltata: la Corte accertò che la stabilità del solaio era stata garantita proprio dall’appoggio sul tramezzo e che la sua demolizione costituiva la causa diretta ed esclusiva delle lesioni.
• In Cassazione, il ricorrente sostenne che il degrado del solaio fosse di per sé sufficiente a causare i danni e che non fosse prevedibile che un tramezzo assumesse funzione portante. La Suprema Corte respinse l’argomento: applicando il criterio della causalità adeguata e la regola civilistica del “più probabile che non”, stabilì che la demolizione era stata la condicio sine qua non dei danni, mentre la vetustà del solaio non ebbe incidenza causale autonoma.

La Cassazione ha inoltre confermato la condanna all’esecuzione di opere di consolidamento del solaio, ritenendola implicitamente compresa nella domanda di ripristino formulata dagli attori.

L’evoluzione giurisprudenziale sul tema dei tramezzi

Il principio espresso dalla Cassazione nel 2025 si inserisce in un filone giurisprudenziale già tracciato.
Un precedente significativo è rappresentato da Cass. civ. n. 10644/2021, che ha affrontato il caso dello spostamento di tramezzi interni da parte di un condomino. In quell’occasione la Corte aveva sottolineato che non si trattava di un intervento neutro, ma di un’operazione idonea a incidere sulla stabilità delle strutture portanti e che richiedeva pertanto idoneo titolo edilizio, corredato da autorizzazione sismica, non potendo essere ricondotta a mera attività manutentiva.

Il tema, tuttavia, non è privo di orientamenti diversi. Si segnala, ad esempio, Cass. civ. n. 32344 del 13 dicembre 2022, in cui la Corte stabilì che, nel caso concreto, il cedimento fosse imputabile esclusivamente allo stato di avanzato degrado del solaio, già vetusto. Quest’ultimo poteva aver trovato un sostegno precario nelle tramezze dell’appartamento sottostante, senza che tuttavia esse potessero essere qualificate come strutture portanti di proprietà comune.

Aspetti tecnici della trasformazione dei tramezzi

Dal punto di vista tecnico, la questione ruota attorno a due profili principali:

1. Mutamento di funzione statica nel tempo. Un tramezzo progettato come elemento non portante può, per effetto della deformazione dei solai o della vetustà delle strutture, trasformarsi in elemento di sostegno. Questo fenomeno, documentato nella letteratura tecnica, è stato espressamente riconosciuto in sede giudiziaria e, da ultimo, la Cass. 4867/2025 ha sancito che la funzione di fatto prevale sulla destinazione originaria.
2. Difficoltà di diagnosi preventiva. Stabilire se un tramezzo abbia assunto o meno un ruolo strutturale non è sempre agevole: possono essere necessari rilievi, indagini endoscopiche, prove di carico e analisi del quadro fessurativo. La giurisprudenza, tuttavia, non ammette ignoranza colpevole: laddove vi siano segnali di precarietà strutturale, la rimozione di un tramezzo senza adeguata verifica può comportare responsabilità piena.

Profili di diritto edilizio e condominiale

Sul piano edilizio-amministrativo, la rimozione o lo spostamento di tramezzi non rientra sempre tra le opere interne soggette a semplice CILA. Quando l’intervento incide sulla statica o sull’assetto delle strutture, si rende necessaria una SCIA o, in alcuni casi, persino un permesso di costruire, in applicazione degli artt. 3 e 6 del d.P.R. 380/2001.

Dal punto di vista condominiale, va ricordato che il singolo proprietario non può modificare la distribuzione interna del proprio immobile se ciò incide sulla stabilità o sulla sicurezza dell’edificio, trattandosi di interessi che oltrepassano la sfera individuale e coinvolgono le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Conclusioni

La Cassazione, con l’ordinanza n. 4867/2025, ha confermato un principio di rilievo: un tramezzo, anche se privo di funzione portante in origine, può assumere nel tempo un ruolo strutturale e la sua demolizione può configurarsi come causa unica dei danni conseguenti.

Questa pronuncia si colloca in un orientamento più ampio che valorizza l’analisi della funzione effettiva delle partizioni interne negli edifici datati, riconoscendo che la linea di confine tra murature portanti e non portanti non è immutabile nel tempo.

Ne derivano conseguenze tecniche, giuridiche e amministrative rilevanti: la rimozione dei tramezzi non può mai essere trattata come intervento di routine, ma va valutata in relazione alla concreta funzione statica assunta dall’elemento e alle possibili ricadute sulla stabilità e sulla sicurezza dell’intero edificio. Per questo è sempre necessario l’intervento di un tecnico specializzato che valuti le specifiche condizioni del caso.