Le piscine seminterrate devono rispettare le distanze legali dal confine quando, per caratteristiche costruttive, possono essere considerate vere e proprie costruzioni. Non conta tanto che la vasca sia in parte sotto il piano di campagna, quanto il fatto che costituisca un’opera stabile, realizzata per rimanere nel tempo. È questo il principio ribadito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 21634 del 24 giugno 2026, che offre alcuni chiarimenti utili per chi progetta o realizza piscine, pertinenze e opere esterne all’interno di complessi residenziali e condomini.

Non conta il nome dell’opera, ma come è realizzata

Uno degli errori più frequenti è pensare che le norme sulle distanze riguardino soltanto gli edifici. In realtà il codice civile utilizza il concetto di “costruzione”, molto più ampio.

La Cassazione ricorda infatti che costituisce costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che presenti i requisiti della solidità, della stabilità e dell’immobilizzazione al suolo. Per questo motivo anche una piscina può essere soggetta alle distanze legali, se è realizzata con opere permanenti come muri di contenimento, platee in calcestruzzo, locali tecnici, scale o solarium.

Nel caso esaminato la piscina occupava, insieme alle opere accessorie, parte della fascia di rispetto prevista dagli strumenti urbanistici. I giudici hanno quindi confermato che rientra nella nozione civilistica di costruzione, ribadendo un orientamento già espresso in altre decisioni della Suprema Corte.

Prima del progetto bisogna controllare anche il piano urbanistico

Un altro aspetto interessante riguarda il rapporto tra codice civile e normativa urbanistica.

Nel caso deciso dalla Cassazione la violazione non derivava soltanto dall’articolo 873 del codice civile, ma anche dalle Norme tecniche di attuazione del piano urbanistico, che imponevano una distanza minima di cinque metri dal confine.

I regolamenti comunali e gli strumenti urbanistici possono infatti prevedere distanze maggiori rispetto a quelle stabilite dal codice civile e tali prescrizioni diventano vincolanti anche nei rapporti tra privati.

Per questo, quando si progetta una piscina o una pertinenza esterna, la verifica non può limitarsi al codice civile. Occorre controllare sempre il regolamento edilizio comunale e le norme tecniche di attuazione del piano urbanistico, perché spesso sono proprio queste disposizioni a determinare la legittimità dell’intervento.

La prevenzione non vale sempre

La sentenza chiarisce anche un equivoco ricorrente sul cosiddetto principio della prevenzione.

Molti ritengono che chi costruisce per primo possa imporre al vicino le proprie scelte in materia di distanze. In realtà il principio opera solo quando i fondi confinano direttamente.

Nel caso esaminato tra le due proprietà era presente una striscia di terreno appartenente a un terzo. È bastato questo elemento per escludere l’applicazione della prevenzione. La Cassazione aggiunge che è irrilevante anche il fatto che il vicino fosse a conoscenza dei lavori o non si fosse opposto alla loro esecuzione: il mancato dissenso non sana una violazione delle distanze.

Si tratta di un chiarimento importante soprattutto nei residence e nei supercondomini, dove le aree comuni o le proprietà interposte possono modificare completamente il regime delle distanze.

Cosa cambia per chi progetta una piscina

Al di là della vicenda processuale, l’ordinanza offre alcune indicazioni operative per i tecnici.

La prima è che una piscina non può essere valutata come un semplice scavo nel terreno. Se l’opera è accompagnata da muri di contenimento, platee in calcestruzzo, locali tecnici, scale, solarium o altri manufatti stabilmente collegati, l’intervento va considerato nel suo complesso. È l’insieme delle opere a determinare la qualificazione della piscina come “costruzione” ai fini delle distanze legali.

La seconda riguarda la verifica urbanistica. Prima ancora di progettare è indispensabile controllare le Norme tecniche di attuazione e il regolamento edilizio comunale, perché molto spesso le distanze dal confine previste dagli strumenti urbanistici sono più restrittive rispetto a quelle del codice civile. È proprio quanto emerge nel caso esaminato dalla Cassazione, nel quale la violazione nasceva dall’inosservanza della fascia di rispetto di cinque metri prevista dal piano urbanistico.

Infine, la sentenza invita a prestare attenzione anche alle aree circostanti. La presenza di una fascia di terreno appartenente a terzi può modificare completamente il regime delle distanze, escludendo l’applicazione del principio della prevenzione. Un aspetto che nei residence, nei supercondomini e nei complessi turistici ricorre molto più spesso di quanto si pensi e che dovrebbe essere verificato già durante il rilievo dello stato di fatto.