Il 2026 ha segnato un cambiamento netto nello scenario degli incentivi per l’efficienza energetica, anche degli edifici non residenziali e del settore terziario. Il nuovo assetto dei bonus fiscali ha infatti lasciato margini di manovra molto ridotti: l’aliquota è scesa al 36% e il recupero della spesa avviene in dieci anni, una tempistica che, per molte imprese e operatori, rende l’intervento poco attrattivo dal punto di vista finanziario, soprattutto in termini di ritorno dell’investimento e di gestione della liquidità.

In questo quadro, il Conto Termico 3.0 rappresenta una valida alternativa, in molti casi più efficace dei bonus fiscali. A differenza di questi ultimi, il Conto Termico si basa su un contributo diretto in conto capitale, erogato dal GSE in tempi relativamente brevi.

È interessante osservare come questo strumento, nato inizialmente per sostenere interventi di dimensioni contenute, esprima oggi le sue migliori potenzialità proprio nel settore non residenziale, in particolare negli edifici del terziario e del comparto produttivo.

Il Conto Termico per gli edifici del terziario e del comparto produttivo

Nell’ambito terziario (ambito comprendente gli edifici e le unità immobiliari di categoria catastale A/10, gruppo B, gruppo C ad esclusione di C/6 e C/7, gruppo D ad esclusione di D9, gruppo E ad esclusione di E2, E4, E6), uno degli interventi in cui il Conto Termico risulta maggiormente competitivo è quello dell’isolamento termico dell’involucro edilizio. Le opere di efficientamento realizzate sulle superfici opache – coperture, pareti verticali e pavimenti – sono disciplinate dall’art. 5, comma 1, lettera a), del decreto e trovano il loro dettaglio operativo nell’Allegato 2, nonché nelle Regole Applicative.

Dal punto di vista operativo, il meccanismo di calcolo dell’incentivo, al netto delle verifiche preliminari, è più lineare di quanto possa apparire: l’incentivo è determinato applicando specifici coefficienti di calcolo espressi in euro al metro quadrato alle superfici oggetto di intervento, nel rispetto dei costi massimi ammissibili e dei limiti percentuali complessivi previsti dal decreto.

Per le imprese, inoltre, si applicano ulteriori tetti percentuali derivanti dalla normativa europea sugli aiuti di Stato.

Il primo riferimento fondamentale è l’art. 11 del decreto, che fissa un tetto invalicabile valido per tutti i soggetti privati: l’incentivo complessivo non può superare il 65% delle spese ammissibili. Solo le Pubbliche Amministrazioni e i soggetti ad esse assimilati possono arrivare, in presenza dei requisiti previsti, fino al 100% della spesa.

Le spese ammissibili

Le spese ammesse a incentivo, nel caso degli interventi per l’incremento dell’efficienza energetica regolati dal Titolo II del decreto, sono definite in modo piuttosto ampio. Oltre a quelle per la fornitura e posa dei materiali isolanti, rientrano anche:

  • le demolizioni e rimozioni strettamente necessarie;
  • le opere accessorie funzionali all’intervento;
  • le spese tecniche, entro i limiti indicati dalle Regole Applicative.

Il tutto deve naturalmente rispettare i costi massimi specifici, espressi in euro al metro quadrato, riportati nell’Allegato 2 del decreto.

Particolarmente significativi risultano i valori attribuiti dal decreto ai costi massimi ammissibili. Per gli interventi di isolamento, i limiti sono indicati nella Tabella 7 titolata “Coefficienti di calcolo dell’incentivo per tecnologia e corrispondente valore massimo dell’incentivo”.

Considerando, ad esempio, un edificio produttivo, già dotato di impianto di riscaldamento, i massimali fissati dal decreto sono i seguenti:

  • strutture opache orizzontali (isolamento di coperture dall’esterno): 300 €/m²;
  • strutture opache verticali (isolamento di pareti perimetrali dall’esterno): 200 €/m²;
  • chiusure trasparenti comprensive di infissi: da 700 a 800 €/m².

La percentuale di incentivo è pari “di base” al 40%, fermo restando il rispetto dei limiti complessivi.

Il tetto massimo di spesa incentivabile per singolo intervento è fissato a 1 milione di euro, ad eccezione degli infissi, per i quali è previsto un plafond specifico pari a 500.000 euro.

Un esempio numerico

Si consideri un capannone ubicato in zona climatica E nel quale si intende realizzare un intervento complessivo di riqualificazione dell’involucro, comprendente cappotto esterno, rifacimento della copertura e sostituzione dei serramenti, con i seguenti costi unitari effettivi:

  • isolamento termico della copertura: 250 €/m²;
  • isolamento delle pareti: 170 €/m²;
  • sostituzione degli infissi: 850 €/m².

Ipotizziamo che gli importi complessivi dei lavori, funzione delle dimensioni dell’edificio, risultino pari a:

  • 520.000 euro per l’isolamento della copertura;
  • 380.000 euro per l’isolamento delle pareti;
  • 450.000 euro per la sostituzione degli infissi.

Nel confronto con i limiti fissati dal decreto, l’isolamento della copertura e delle pareti rientra pienamente sia nei massimali unitari sia nel tetto complessivo di 1 milione di euro, risultando quindi totalmente ammissibile.
Diverso è il caso degli infissi, per i quali il costo unitario effettivo supera il limite di 800 €/m²: di conseguenza, la spesa ammissibile deve essere ricondotta entro tale valore massimo, pur rimanendo entro il plafond complessivo di 500.000 euro.

Il contributo nel caso di persona fisica

I soggetti privati, intesi come persone fisiche, risultano particolarmente avvantaggiati qualora effettuino interventi di efficientamento energetico di edifici terziari come quello dell’esempio. Per loro, infatti, l’unico limite rilevante è quello previsto dall’art. 11 del decreto.

Ciò significa che, per gli interventi di isolamento dell’involucro, il Conto Termico può arrivare a coprire una quota effettiva pari al 50% della spesa ammissibile, in funzione dei coefficienti di calcolo previsti dall’Allegato 2, Tabella 7.

A questo si aggiunge un vantaggio procedurale non trascurabile: i soggetti privati accedono tramite la modalità di accesso diretto, senza obbligo di comunicazione preventiva dell’incentivo.

Sulla base dei dati dell’esempio, l’incentivo complessivamente spettante a una persona fisica proprietaria (o detentrice) del capannone in oggetto, può quindi attestarsi su valori pari alla metà della spesa ammissibile, risultando particolarmente competitivo rispetto ai bonus fiscali ordinari:

  • 260.000 euro per l’isolamento della copertura;
  • 190.000 euro per l’isolamento delle pareti;
  • 225.000 euro per la sostituzione degli infissi.

Detti importi, superando il limite di 15.000euro, vengono accreditati sul conto corrente del beneficiario in cinque rate annuali costanti di pari importo.

La persona fisica di cui all’esempio potrà beneficiare di una ulteriore maggiorazione dell’incentivo nel caso in cui l’intervento di isolamento dell’involucro (art. 5, comma 1, lettera a)) sia realizzato congiuntamente a un intervento di produzione di energia termica da fonti rinnovabili di cui all’art. 8, comma 1, lettere a), b), c) o e), riguardante la sostituzione dell’impianto termico.

In tale configurazione, la percentuale incentivata della spesa ammissibile può arrivare al 55% per ciascun intervento, rimanendo comunque entro il limite massimo del 65% previsto dall’art. 11.

Il contributo nel caso di impresa

Per le imprese, il quadro è più articolato. Oltre al limite generale dell’art. 11, si applica quanto previsto dall’art. 27 del decreto, che recepisce la normativa europea sugli aiuti di Stato.

In questo caso, l’intensità massima dell’incentivo dipende dalla dimensione dell’impresa:

  • piccole imprese: incentivo massimo pari al 45% della spesa ammissibile;
  • medie imprese: incentivo massimo pari al 35%;
  • grandi imprese: incentivo massimo pari al 25%.

Di conseguenza, anche se l’Allegato 2 prevede percentuali teoriche più elevate, è sempre il tetto dell’art. 27 a prevalere.

Nel caso dell’esempio, una piccola impresa, in assenza di altre specifiche maggiorazioni, vedrebbe l’incentivo ridursi al 45% della spesa ammissibile, con i seguenti importi:

  • 234.000 euro per l’isolamento della copertura;
  • 171.000 euro per l’isolamento delle pareti;
  • 202.000 euro per la sostituzione degli infissi.

Anche in questo caso l’incentivo, di entità tutt’altro che trascurabile, verrebbe erogato in cinque rate annuali costanti.

Conclusioni

Alla luce di quanto esposto, il Conto Termico 3.0 si conferma come uno strumento particolarmente conveniente per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici del settore terziario e produttivo, risultando più vantaggioso dei bonus fiscali, sia per l’entità del contributo sia per i tempi di rientro dell’investimento.

È tuttavia fondamentale muoversi con tempestività, poiché le risorse disponibili sono limitate (150 milioni di euro annui per le imprese e 500 milioni di euro annui per i soggetti privati), anche se, ad oggi, gli strumenti operativi di caricamento delle istanze risultano ancora in fase di implementazione.

Un’opportunità, dunque, da monitorare con attenzione e da cogliere prima dell’esaurimento dei fondi.

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