Condono edilizio 2026: le ipotesi in campo per i condomini
Nel dibattito sulla legge di bilancio 2026 (“Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2026 e bilancio pluriennale 2026-2028”), sta prendendo forma un insieme di proposte che, se confermate, potrebbero incidere sensibilmente sulla gestione delle irregolarità edilizie, anche all’interno dei condomini.
Si tratta di interventi tra loro diversi: non un unico condono, ma quattro possibili canali di regolarizzazione, ciascuno con finalità e ambiti distinti.
Dalle piccole difformità che da anni complicano le pratiche dei condomini, fino alle questioni legate alla pianificazione urbanistica, il quadro che emerge è articolato e non privo di criticità.
Di seguito una lettura ragionata degli emendamenti oggi sul tavolo.
Una sanatoria dedicata alle irregolarità minori, già ultimate nei condomini
La prima proposta (Emendamento 117.0.18) si concentra sugli abusi edilizi di modesta entità, spesso presenti anche nelle parti comuni o nelle singole unità dei condomini.
L’obiettivo dichiarato è alleggerire l’enorme accumulo di piccole difformità che complicano procedure edilizie, autorizzazioni, vendite immobiliari e lavori di manutenzione straordinaria.
Rientrerebbero in questo canale le opere concluse entro settembre 2025 e riconducibili agli interventi che non comportano aumenti di superficie o volume: piccoli porticati o tettoie, logge e balconi aggiunti o modificati, ristrutturazioni prive di ampliamenti, restauri conservativi anche nei centri storici, oltre alle manutenzioni straordinarie e alle opere non valutabili sotto il profilo della volumetria.
È, in sostanza, una sanatoria “chirurgica”, pensata per chiudere migliaia di pratiche oggi ferme su dettagli marginali ma sufficienti a impedire la regolarità urbanistica dell’edificio. Per i condomini potrebbe rappresentare un’occasione per risolvere conflitti interni, uniformare lo stato legittimo delle parti comuni e agevolare lavori di interesse collettivo.
La regolarizzazione basata sulla conformità ai piani del 2003
Un’altra proposta (Emendamento 117.0.19) interviene recuperando, come criterio di riferimento, lo stato della pianificazione urbanistica del 2003. Si ipotizza, infatti, la possibilità di sanare opere che, pur realizzate senza titolo o in difformità, risultavano già compatibili con gli strumenti urbanistici approvati o adottati entro il marzo di quell’anno.
La misura esclude tuttavia gli immobili situati – al momento della realizzazione – in aree sottoposte a vincoli idrogeologici, paesaggistici, ambientali o ricadenti in parchi.
Non mancano però alcuni elementi critici: ancorare la sanabilità ai piani del 2003 significa fare riferimento a strumenti spesso superati, con il rischio di introdurre criteri non più adeguati ai contesti urbanistici attuali. Si creerebbe inoltre un canale straordinario distinto dalle regole ordinarie di accertamento di conformità, con possibile confusione operativa per Comuni e professionisti.
Per i condomini la questione si traduce in un possibile vantaggio per edifici o interventi rimasti bloccati da situazioni urbanistiche stratificate, ma anche in una maggiore incertezza applicativa, in attesa di chiarimenti.
Una riapertura nazionale del condono 2003
La proposta più “ampia” (Emendamento 117.0.2) riprende l’impianto del condono del 2003. Intervenendo sull’art. 32 del dl 269/2003, si prevede la possibilità di rendere nuovamente sanabili le tipologie di abuso elencate nell’Allegato 1 della normativa dell’epoca, fatte salve le ipotesi di esclusione e gli immobili sottoposti a vincoli assoluti.
Il modello sarebbe simile a quello già sperimentato vent’anni fa: ogni Regione dovrebbe definire, entro un tempo ristretto, modalità e condizioni di accesso. È evidente che l’attuazione regionale porterebbe a un quadro eterogeneo, con differenze significative da territorio a territorio.
Per i condomini, una riapertura del condono del 2003 potrebbe incidere su interventi storicamente non sanati, spesso oggetto di contenziosi tra proprietari, amministratori e uffici tecnici. Allo stesso tempo, l’elevato margine di autonomia regionale renderebbe necessaria una verifica puntuale caso per caso.
Regolarizzazione degli strumenti urbanistici privi del parere paesaggistico
Un’ultima ipotesi (Emendamento 117.0.17) è di tipo urbanistico e riguarda la presenza di piani urbanistici, generali o attuativi, approvati entro il 2010 senza il necessario parere della Soprintendenza. La proposta punta a “sanare” questi casi quando l’assenza del parere non era responsabilità del Comune o dei soggetti attuatori e quando il piano risulta aver prodotto effetti concreti sul territorio.
In pratica, se le opere di urbanizzazione sono state realizzate anche solo in parte, o se i Comuni hanno rilasciato titoli edilizi conformi a quel piano, e se non emergono pregiudizi per il paesaggio, il piano sarebbe da considerarsi valido a tutti gli effetti.
Le Regioni dovrebbero predisporre un elenco dei piani da regolarizzare e trasmetterlo al Ministero della Cultura, con effetto di convalida senza ulteriori passaggi autorizzativi.
Un sistema complesso, che richiederà chiarimenti
Guardando insieme le quattro ipotesi, il quadro non appare unitario. Le misure rispondono a esigenze molto diverse: dalla sistemazione di piani urbanistici “orfani” del parere paesaggistico, alla regolarizzazione degli abusi minori, fino a strumenti più ampi di natura straordinaria.
Per i condomini questo significa trovarsi di fronte a opportunità potenzialmente rilevanti, ma anche a scenari difficili da interpretare senza un coordinamento organico. In assenza di indicazioni chiare su come questi meccanismi dovranno incastrarsi tra loro e con la normativa vigente, il rischio è quello di alimentare un clima di incertezza, proprio mentre l’obiettivo sarebbe la semplificazione.