Sismabonus acquisti: no cessione con acconto nel 2024 e rogito nel 2025

Il Sismabonus acquisti, previsto dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013, è una detrazione che riguarda gli immobili acquistati da imprese di costruzione che hanno effettuato interventi di demolizione e ricostruzione con riduzione del rischio sismico. L’agevolazione, fruibile anche da soggetti IRPEF o IRES, era fino al 2024 pari all’85% del prezzo di acquisto, su un massimale di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Negli anni passati, il beneficio è stato ampiamente utilizzato in contesti di riqualificazione urbana in zona sismica 1, 2 o 3, ma con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025 lo scenario è cambiato radicalmente. E il momento di ultimazione dei lavori strutturali, oggi più che mai, diventa l’elemento chiave per determinare se la spesa è ammissibile, in quale anno, con quale aliquota, e con quali modalità di fruizione.

L’importanza dell’ultimazione dei lavori strutturali

Un concetto spesso sottovalutato riguarda la distinzione tra ultimazione del fabbricato nel suo insieme e ultimazione dei soli lavori strutturali antisismici. È quest’ultima condizione che rileva ai fini dell’agevolazione.

Secondo la prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate – confermata sia nella Circolare 17/E del 26 giugno 2023, sia nella Risoluzione 14/E dell’8 marzo 2024 – la detrazione può essere riconosciuta solo a partire dall’anno in cui sono terminati i lavori antisismici e sono state prodotte le necessarie attestazioni tecniche:

• Allegato B – asseverazione del progettista sulla riduzione del rischio sismico;
• Allegato B-1 e B-2 – attestazioni del direttore lavori e del collaudatore statico.

Il deposito di questi documenti presso lo sportello unico è condizione essenziale. Se mancano o sono successivi al 31/12/2024, tutte le spese – anche gli acconti – si considerano sostenute nel 2025. È quindi irrilevante che l’acquirente abbia effettuato il pagamento (o anche firmato il preliminare) in anni precedenti: senza il completamento dei lavori strutturali, non si configura il presupposto fiscale e l’intera spesa si intende riferita all’anno successivo.

Il nodo centrale: quando si considera “sostenuta” la spesa?

Questo concetto – in apparenza semplice – è stato uno degli aspetti più dibattuti a livello interpretativo. Per le spese edilizie “classiche” sostenute da persone fisiche, il pagamento è sufficiente per far valere la detrazione in un certo anno. Ma per le detrazioni “da acquisto” vale un principio differente, mutuato da quello previsto per l’art. 16-bis, comma 3 del TUIR (ristrutturazioni su edifici interamente ristrutturati da impresa).

La spesa si considera sostenuta nell’anno in cui si verifica congiuntamente:

• la stipula del rogito;
• l’ultimazione dei lavori sull’intero edificio (per il Sismabonus, quelli strutturali).

Se questi due elementi non coincidono nello stesso anno, la detrazione è “sospesa” fino a che non vengono entrambi soddisfatti. In altre parole, anche un pagamento effettuato nel 2024 si considererà spesa 2025 se la dichiarazione di fine lavori strutturali è datata 2025. Questo principio è confermato anche da risposte a interpello non rilasciate a livello centrale, come ad esempio quella della DRE Veneto n. 907-1381/2023.

Da quale documento si evince la fine dei lavori strutturali

La fine dei lavori strutturali viene attestata dal direttore dei lavori in apposite certificazioni edilizie. Nel caso di opere ex novo in cemento armato, caso tipico del Sismabonus acquisti, tale certificazione è denominata “relazione a strutture ultimate”. In essa il direttore dei lavori attesta la data di ultimazione dei lavori strutturali e la corretta esecuzione degli stessi, ed ha 60 giorni di tempo per produrla e depositarla presso i competenti uffici. Tuttavia ai fini fiscali il documento da prendere in esame è un altro, ovvero il modello B1 redatto ai sensi del DM58/2017, che si aggiunge a quello previsto dalle norme edilizie.

Il modello B1 deve essere prodotto dal direttore dei lavori strutturali “all’atto dell’ultimazione dei lavori”. Per questo motivo si ritiene che, a rigore, per ricadere nel regime agevolativo previgente, il modello B1 dovrebbe essere predisposto con data certa anteriore al 31/12/2024 o, se il completamento dei lavori strutturali è avvenuta a ridosso della fine d’anno, nei primi giorni del 2025.

Un modello B1 redatto in data successiva potrebbe generare dubbi interpretativi in caso di controlli fiscali.

L’impossibilità di esercitare l’opzione per la cessione del credito

Per il Sismabonus acquisti (come per altri bonus edilizi diversi dal Superbonus), la possibilità di cedere il credito o applicare lo sconto in fattura è stata definitivamente chiusa per le spese sostenute oltre il 2024.

Inoltre occorre considerare il nuovo regime di aliquote ridotte, in vigore per tutte le spese sostenute dal 1° gennaio 2025. La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha infatti abbattuto l’aliquota del Sismabonus acquisti, portandola:

• dal precedente 85% al 36% per i casi ordinari;
• a un massimo del 50% solo se l’unità è destinata ad abitazione principale e l’acquirente è titolare di un diritto reale di godimento (proprietà, usufrutto ecc.).

In numeri: la detrazione massima su un immobile passa da 81.600 euro (85% di 96.000) a 34.560 euro (36%), o 48.000 euro (50%), con una perdita potenziale superiore a 47.000 euro per ogni unità.

Non va infine trascurata la cosiddetta “tagliola delle detrazioni”, che dal 2025 limita la fruibilità dei bonus fiscali per i contribuenti con redditi complessivi elevati.