Il Superbonus 110% ci ha abituati a fare i conti con scadenze molto ravvicinate e anche a rincorrerle, visto che sono cambiate tante volte in pochi mesi.
Difficile così pianificare le cose. L’edilizia infatti richiede tempi lunghi sia per chi costruisce sia per chi compra.
Chi costruisce deve pianificare gli investimenti, i materiali e la manodopera. Chi compra deve trovare i soldi, che non è sempre facile.
È recente (risale al 22 giugno scorso) l’approvazione di un emendamento che sposta la scadenza del Sismabonus-acquisti dall’attuale 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2022. Non è ancora legge, perché prima deve concludersi l’iter legislativo ma, se tutto andrà bene, sembra proprio che gli acquirenti di unità immobiliari antisismiche derivanti dalla demolizione e ricostruzione di “interi edifici”, avranno a disposizione sei mesi in più per fare il rogito.
Il Sismabonus-acquisti
Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico sono effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 1,2,3, e consistono nella demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, chi compra l’immobile nell’edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari al:
75 o 85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una o due classi di rischio inferiore
110% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi rispetta i requisiti oggettivi, soggettivi e l’ambito temporale di applicazione del Superbonus.
La detrazione (pari a 105.600 euro qualora ricorra il Superbonus, ovvero al 110% di 96.000euro per unità immobiliare) può essere applicata direttamente sotto forma di sconto applicato dal costruttore sul prezzo di vendita oppure può essere ceduta a un istituto bancario.
Sei mesi in più non solo per comprare, ma anche per costruire
Sei mesi in più sono importanti. Daranno il tempo a chi vuole comprare un appartamento di pianificare al meglio l’operazione, cercando un partner bancario disponibile a scambiare i crediti fiscali qualora non fosse disponibile a farlo direttamente il costruttore. Consentiranno inoltre di scegliere con più calma quella che, in alcuni casi, sarà l’abitazione della vita.
Apriranno però la strada anche a tutti quegli investimenti immobiliari che oggi sono ancora sulla carta, o che sono appena cominciati. Sei mesi di sicuro non consentono di iniziare oggi la costruzione di una palazzina e portarla a compimento ma, senza grosse difficoltà, possono permettere di arrivare al cosiddetto “stato grezzo”, quello che comprende le strutture portanti in cemento armato e il tamponamento dei muri perimetrali, senza impianti e finiture.
In tale condizione è possibile provvedere al collaudo statico e al deposito in comune delle attestazioni obbligatorie per fruire del Sismabonus.
Non sarà ovviamente disponibile l’agibilità dell’immobile, ne la “fine lavori” della pratica edilizia, che però non risultano preclusive per l’accesso alla detrazione fiscale, come chiarito con interrogazione parlamentare 5-07778 del 29/3/2022 in cui il Ministero delle Finanze ha precisato che “con riferimento alla richiesta degli Onorevoli interroganti di chiarire se, entro il predetto termine del 30 giugno 2022, sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità a seguito della presentazione al Comune della comunicazione di fine lavori e della segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità, o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico, si fa presente che tali requisiti non sono richiesti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale.”
Compravendita di appartamenti “non finiti”
Quindi, stando ai chiarimenti forniti dal Ministero delle Finanze, è possibile beneficiare del Sismabonus-acquisti anche nel caso di unità immobiliari allo stato grezzo, purché dotate di collaudo statico.
Ipotizzando il buon esito dell’emendamento approvato il 22 giugno scorso, ciò sarà possibile fino al 31 dicembre 2022 e quindi – con un buon cronoprogramma – potranno accedere alla detrazione anche gli immobili in cui i lavori, ad oggi, sono appena iniziati.
Chiaramente chi compra un appartamento “non finito” dovrà tutelarsi per evitare brutte sorprese. Perciò nel rogito di compravendita bisognerà dare atto del reale stato in cui si trova l’immobile, impegnando il venditore a completare i lavori (e a chiudere l’iter autorizzativo) entro un determinato termine. A tal fine sarebbe opportuna una fidejussione bancaria a garanzia.
Attenzione però, oltre alla presenza del collaudo statico e delle connesse asseverazioni previste dal DM58/2017, al fine di fruire del Sismabonus-acquisti, è necessario che le unità immobiliari oggetto di compravendita risultino iscritte in catasto.
Qualora le categorie catastali abitative non siano accessibili poiché, appunto, l’edificio risulta non finito, può andar bene anche un accatastamento in categoria F/4 (in corso di definizione) o in categoria F/3 (in corso di costruzione), purché l’immobile precedente alla demolizione fosse “accatastato in altra categoria”. Quest’ultimo chiarimento, inerente all’ammissibilità degli immobili accatastati in categoria F/3, è stato introdotto dalla recentissima Circolare 23/E/2022 del 23 giugno 2022.