E se cadono pezzi del balcone soprastante? Caso pratico e tragedia sfiorata


30/06/2022 – Articolo pubblicato da condominioweb.com

Niente di più bello, in questo periodo dell’anno, che mettersi al fresco sul balcone di casa, annaffiare i fiori, leggere un libro o stendersi a riposare un po’. Tanto più se il balcone è coperto da quello soprastante, che fa ombra e ripara.
Probabilmente stava facendo cose simili a queste una “fortunata” signora che, d’improvviso, ha visto cadere a terra, poco più in là, un grande pezzo del balcone soprastante. In realtà si trattava “solo” di intonaco, misto a “brandelli” di laterizio, del peso stimato di circa 80kg che, se le fossero piombati in testa, l’avrebbero conciata male.
È la cronaca – realmente accaduta – di uno dei tanti casi di “sfondellamento” dei solai in laterocemento che, sempre più spesso, interessano gli edifici nei quali viviamo, soprattutto quelli costruiti qualche decennio fa. Un fenomeno molto diffuso e, purtroppo, trascurato.

Lo sfondellamento dei solai

Lo sfondellamento dei solai (o dei balconi) in laterocemento è un fenomeno che interessa le cosiddette pignatte in laterizio che, per effetto di sollecitazioni, deformazioni o degrado (dovuto a umidità, infiltrazioni, gelo-disgelo o ad altri fattori) si spezzano, privando così l’intonaco o il controsoffitto del necessario supporto. Di conseguenza possono cadere a terra parti più o meno estese, mettendo in pericolo cose e persone.
Lo sfondellamento è un fenomeno da non trascurare poiché, una volta innescatosi, può determinare distacchi improvvisi della parte inferiore del solaio il cui peso, a seconda della profondità della rottura, può arrivare fino a 70kg/mq.

Un caso pratico

Il caso descritto in premessa nasconde una condizione di intrinseco e diffuso pericolo.
Prima di tutto perché gran parte degli edifici in cemento armato realizzati tra gli anni ’40 e gli anni ’80 del ‘900 sono potenzialmente interessati dallo sfondellamento dei solai e, spesso, osservando i soffitti delle parti esterne più esposte agli agenti atmosferici (ad esempio i sotto balconi), si notano tipiche fessurazioni indicative dell’innesco del fenomeno.
Gli edifici pubblici, le scuole in particolare, negli anni scorsi, a seguito di una serie di distacchi che hanno causato anche feriti gravi, sono stati passati al setaccio dagli enti e sono stati in messi in sicurezza, con applicazione di apposite reti anticaduta. Per gli edifici privati invece, pur essendo interessati dallo stesso fattore di rischio, non vi sono obblighi normativi, se non quelli derivanti dal codice civile.
Nel caso specifico della “fortunata” signora erano state osservate, nei mesi precedenti al distacco, numerose fessure dell’intonaco del balcone, ma non erano state segnalate e quindi, a poco a poco, le infiltrazioni di pioggia e la conseguente ossidazione dei ferri di armatura dei travetti, avevano determinato il distacco dell’intonaco che, con il suo peso, aveva strappato anche pezzi delle “pignatte” in laterizio inserite nella soletta.

Le responsabilità

Nel caso in cui lo sfondellamento interessi un balcone, per inquadrare correttamente le responsabilità, occorre innanzitutto capire se esso è di proprietà esclusiva o se è condominiale.
Se si tratta di un balcone “aggettante”, ovvero sporgente rispetto ai muri perimetrali, esso appartiene in via esclusiva al proprietario della corrispondente unità immobiliare. In tale circostanza, infatti, «soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).
Sarà, quindi, il singolo condomino ad assumersi le responsabilità per i danni derivanti dall’omessa manutenzione del bene, compresa quella del sotto balcone.
Attenzione però. Se il condominio viene a conoscenza di situazioni di potenziale pericolo (come potrebbe essere ad esempio l’innesco di fenomeni di sfondellamento), sarà tenuto a chiedere l’intervento della pubblica autorità (vigili urbani, vigili del fuoco ecc.) e potrà ricorrere alle vie giudiziali per ottenere la definitiva sistemazione.

I rimedi

I rimedi contro il fenomeno dello sfondellamento dei solai sono di varia natura.
Alcuni sono radicali e prevedono la rimozione dei materiali degradati (per effetto dell’umidità e per l’ossidazione dei ferri di armatura), e la sostituzione con nuovi prodotti (solitamente blocchi di polistirolo incollati), nonché con l’applicazione di una rete di rinforzo e un successivo strato di intonaco. In tal modo si elimina il pericolo di distacco e si ripristinano le condizioni estetiche originarie.
In altri casi si può intervenire, in via provvisoria, mediante l’applicazione di reti a vista che hanno l’effetto di trattenere i pezzi e quindi scongiurare che, con la loro caduta, possano travolgere persone o cose.

Incentivi fiscali

Come ormai noto il Superbonus 110%, versione sisma, presuppone il miglioramento delle condizioni statiche e sismiche dei fabbricati, ma non richiede la dimostrazione di alcun salto di classe, come invece è necessario per il Sismabonus ordinario.
Si ritiene pertanto che anche gli interventi antisfondellamento dei solai condominiali rientrino a pieno titolo tra quelli ammessi al beneficio fiscale del 110%, con un massimale di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.
Anche le spese per gli interventi locali di antisfondellamento dei balconi privati possono godere degli incentivi fiscali, ma in questo caso quelli ordinari al 50%, ed hanno un loro plafond di spesa autonomo pari ad ulteriori 96.000 per ogni unità.

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