Oggi è così, per il combinato disposto della legge n. 120 del 2020 e della prassi fiscale inerente al Superbonus.
La suddetta legge all’art. 10, comma 1, lettera b) ha introdotto importanti modifiche al testo unico dell’edilizia in tema di interventi di “demolizione e ricostruzione”.
Il testo modificato dell’articolo 3, comma 1, lettera d) DPR 380/2001 inquadra gli interventi di ristrutturazione edilizia nel modo seguente: “Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.”
Lo stesso comma aggiunge che “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”.
Si incastra con il DPR380 la circolare n. 24/E/2020 dell’AdE, ove viene precisato che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
Conclude il quadro la nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615 del Consiglio superiore dei lavori pubblici, che chiarisce “le spese relative all’incremento di volume, a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione ed ai fini del solo “Super sismabonus”, sono ammesse alla detrazione fiscale ai sensi dell’art. 119 del D.L. 34/2020″.
Riassumendo si può demolire e ricostruire un edificio con caratteristiche diverse da quelle originarie fruendo del Superbonus 110%.
I dettagli forniti dal Fisco
In merito alla modalità di calcolo dei massimali l’Amministrazione Finanziaria si era già espressa nella circolare 30/E/2020, p.to 4.4.6, laddove aveva previsto che nel caso in cui “si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile sia ai fini dell’ecobonus che del sismabonus, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori”.
Oggi è ancora più chiaro, alla luce dell’interpello n.40/2022 del 21 gennaio 2022. Il caso è quello di una famiglia, due coniugi, che decidono di demolire il loro minicondominio e di ricostruirlo, accorpando le unità immobiliari che lo costituivano.
Per l’Agenzia delle Entrate i costi legati all’intervento possono rientrare nel Superbonus con riferimento allo stato ante, ovvero alla situazione in cui era presente il condominio. Pertanto, sotto il profilo sismico, ci saranno disponibili 192.000euro, spendibili al 110% per la ricostruzione delle parti comuni strutturali entro il 31/12/2023.
Quello introdotto dall’interpello n.40/2022 è un principio molto importante, che finora non era mai stato trattato in ambito di Superbonus, che apre la porta a tutti i casi in cui avviene, in corsa, il cambio del soggetto giuridico che ha avuto accesso all’agevolazione.
Nel caso specifico in input avevamo un “condominio” e in output due “persone fisiche”, gli ex condomini, poiché il condominio si è sciolto per il venir meno della res.
Ecco alcune casistiche assimilabili.
Caso 1 – Da condominio a villette a schiera
Uno dei casi assimilabili a quello trattato nell’interpello n.40/2022, potrebbe prevedere la demolizione di un condominio per realizzare vari edifici unifamiliari.
Se consideriamo un edificio condominiale costituito da molteplici unità immobiliari con annesse pertinenze (cantine o box interni) il massimale relativo al sismabonus sarà pari a 96000*n, includendo nel conteggio tutte le unità.
Tale importo sarà spendibile per un intervento di ristrutturazione edilizia che, alla fine, potrebbe far nascere -n edifici singoli, non necessariamente organizzati in condominio.
Esempio:
Stato ante
Stato post
Massimale di spesa per Sismabonus 110%
Condominio composto da 3 unità residenziali e 3 pertinenze interne all’edificio
3 villette isolate e 3 pertinenze
96.000,00*6 = 576.000,00euro
Caso 2 – Da villette a schiera a condominio
Un altro caso potrebbe vedere persone fisiche, singole proprietarie di unità unifamiliari, che mettono insieme le loro volumetrie per costruire un edificio in condominio che le raggruppa, previa demolizione delle preesistenze.
In tal caso il massimale di spesa, da riferire anche qui allo stato ante, sarà pari a 96.000*n, con -n pari al numero di unità escluse le pertinenze.
Esempio:
Stato ante
Stato post
Massimale di spesa per Sismabonus 110%
3 villette isolate e 3 pertinenze
Condominio composto da 3 unità residenziali e 3 pertinenze interne all’edificio
96.000,00*3 = 288.000,00euro
Caso 3 – Da edificio plurifamiliare a condominio
In analogia con il principio introdotto dall’interpello n. 40/2022 si può anche ipotizzare il caso di un edificio plurifamiliare composto da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di una persona fisica o in comproprietà tra più persone (caso previsto all’art.119 c.9 del decreto rilancio).
Anche qui, pur non trattandosi di un condominio, il calcolo del massimale di spesa nello stato ante potrà tener conto della presenza delle pertinenze interne all’edificio.
Esempio:
Stato ante
Stato post
Massimale di spesa per Sismabonus 110%
Edificio plurifamiliare composto da 3 unità residenziali e 3 pertinenze interne all’edificio …
Condominio composto da 3 unità residenziali e 3 pertinenze interne all’edificio
96.000,00*6 = 576.000,00euro