Il Sismabonus acquisti non entra nel calcolo della plusvalenza tassabile
Una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce l’impatto fiscale delle agevolazioni “acquisti” in caso di rivendita dell’immobile.
Nel 2021 ho acquistato un appartamento da un’impresa di costruzioni che aveva eseguito lavori di demolizione e ricostruzione con miglioramento sismico, in un Comune in zona sismica 3. Trattandosi di un intervento che rientrava nei requisiti del cosiddetto “Sismabonus acquisti”, ho beneficiato di una detrazione del 110% sul prezzo tramite sconto in fattura per un importo di 81.600 euro. Oggi, per motivi di lavoro, mi trasferirò in un’altra città e vorrei vendere l’immobile. La mia domanda è: vendendo l’immobile entro cinque anni, rischio di dover pagare una tassa sulla plusvalenza? E l’aver beneficiato dello sconto in fattura influisce in qualche modo sul calcolo della plusvalenza stessa?
Il contesto normativo: cosa si intende per plusvalenza tassabile
Il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) stabilisce che le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili sono imponibili se avvengono entro cinque anni dall’acquisto o costruzione dell’immobile. Questo principio è espresso all’articolo 67, comma 1, lettera b), d.P.R. n. 917/1986, che mira a contrastare le operazioni speculative nel mercato immobiliare. Tuttavia, esistono alcune eccezioni: non è tassabile, ad esempio, la plusvalenza derivante dalla vendita di immobili acquisiti per successione o di quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
La plusvalenza imponibile viene calcolata secondo l’art. 68 del TUIR, come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (eventualmente aumentato di costi accessori o spese incrementative). Fino a qui, si tratta di principi noti e consolidati nel diritto tributario-edilizio italiano. Ma cosa accade se l’acquirente ha fruito di incentivi fiscali, come il Superbonus o il Sismabonus acquisti?
L’intervento del Fisco: la risposta n. 137/2025 dell’Agenzia delle Entrate
La questione è stata oggetto della risposta all’interpello n. 137/2025, in cui l’Agenzia delle Entrate è stata chiamata a esprimersi proprio sul caso della cessione infraquinquennale di un immobile acquistato con il beneficio del “Super Sismabonus acquisti”. Il contribuente aveva acquistato da un’impresa di costruzione un immobile oggetto di intervento antisismico, fruendo della detrazione prevista dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 nella versione potenziata al 110%, esercitando l’opzione per la cessione del credito d’imposta. La domanda era se, in caso di vendita, si dovesse applicare la nuova disciplina introdotta con la Legge di bilancio 2024 (art. 67, comma 1, lett. b-bis) che prevede un regime specifico per le plusvalenze da immobili oggetto di interventi Superbonus.
L’Agenzia ha fornito un chiarimento rilevante: la plusvalenza realizzata dal soggetto acquirente dell’immobile (cioè colui che ha beneficiato del Sismabonus acquisti, e non ha eseguito direttamente i lavori) non rientra nella nuova fattispecie di cui alla lettera b-bis, ma rimane soggetta alla regola generale della lettera b). In parole più semplici, non si applica il regime speciale riservato ai soggetti che abbiano personalmente eseguito interventi Superbonus sugli immobili ceduti, ma quello ordinario previsto per le cessioni infraquinquennali.
Perché il Sismabonus acquisti è escluso dal nuovo regime delle plusvalenze “Superbonus”
La motivazione è di tipo letterale ma anche sostanziale. La lettera b-bis), introdotta nel 2024, si riferisce espressamente ai casi in cui il cedente abbia eseguito gli interventi agevolati previsti dall’articolo 119 del Decreto Rilancio. Nel caso del Sismabonus acquisti, invece, gli interventi sono eseguiti dall’impresa, e il beneficio fiscale viene trasferito all’acquirente mediante detrazione (o cessione del credito/sconto in fattura). Non è l’acquirente ad aver sostenuto le spese o realizzato l’intervento, bensì ne ha soltanto goduto indirettamente al momento dell’acquisto.
Questa distinzione era già stata accennata anche in precedenti chiarimenti dell’Agenzia, come nella risposta n. 57/2022, dove si specificava che l’acquisto di immobili oggetto di demolizione e ricostruzione con Sismabonus, effettuato da privati per successiva rivendita, non determinava in sé l’emersione di una plusvalenza tassabile, anche in presenza di detrazione o sconto in fattura.
Una risposta rassicurante per molti contribuenti
Il chiarimento offerto dall’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 137/2025 ha grande rilevanza pratica. Nel pieno della stagione dei bonus edilizi, molti cittadini hanno acquistato immobili ristrutturati dalle imprese con interventi antisismici, spesso beneficiando dello sconto in fattura. In assenza di certezze interpretative, vi era il timore che tali operazioni potessero generare plusvalenze tassabili in caso di rivendita, magari anche aggravate dal disconoscimento parziale del beneficio fiscale. Questo non è il caso.
Stando a quanto chiarito con l’interpello in commento, se l’immobile viene venduto entro cinque anni, il calcolo della plusvalenza non verrà alterato dall’aver goduto del Sismabonus. Un chiarimento importante, che evita il paradosso di tassare un beneficio il cui scopo era proprio quello di incentivare il miglioramento del patrimonio edilizio nazionale.