Edilizia, balconi sacrificati con il cappotto: delibera condominiale nulla

Ridurre lo spazio di un balcone mediante la realizzazione del cappotto termico, al punto da impedire l’apertura dei portelloni e ostacolare l’ingresso naturale di luce nell’abitazione, incide direttamente sull’abitabilità e sulla vivibilità dell’alloggio, compromettendone la piena fruizione e determinando, per effetto di tale limitazione, la nullità della delibera condominiale, in quanto lesiva del diritto di proprietà esclusiva e non giustificabile nemmeno dall’interesse collettivo all’efficientamento energetico.

La sentenza della Corte d’Appello dell’Aquila

Lo ha stabilito la Corte d’Appello dell’Aquila con la sentenza n. 175 del 18 aprile 2025, confermando la nullità della delibera condominiale con cui si era approvato, a maggioranza semplice, l’intervento di isolamento termico delle facciate.

Riduzione significativa della fruibilità del balcone

Nel caso in esame, la realizzazione del cappotto avrebbe comportato una riduzione della profondità dei balconi da 62 cm a circa 46/47 cm, rendendoli sostanzialmente inutilizzabili per qualsiasi scopo ordinario. Come rilevato dai giudici, “resterebbe a disposizione una profondità di 50 cm che lo renderebbe inutilizzabile al punto che i portelloni del balcone non si aprirebbero più a **180° ma bensì a 90°”, con la conseguente impossibilità di posizionarvi anche solo una sedia da esterni.

La compromissione, tuttavia, non si limita all’uso dello spazio: la Corte evidenzia come tale modifica incida direttamente anche sull’abitabilità e vivibilità dell’interno dell’alloggio, riducendo l’apporto naturale di aria e luce.

Diritti individuali vs interesse collettivo

Una simile incidenza non può essere ritenuta “tollerabile” per il singolo proprietario, nemmeno a fronte di un vantaggio generale come il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio. Secondo la Corte, “si è inequivocabilmente di fronte a una consistente limitazione dei diritti del singolo condomino sulla propria proprietà interamente considerata […] che non può ritenersi comprimibile dal pur rilevante contro interesse collettivo”.

Normativa emergenziale e tutela della proprietà privata

Il giudice d’appello chiarisce che, pur in presenza delle semplificazioni normative previste dal decreto legge numero 34/2020 e successive modifiche (come il quorum ridotto per approvare gli interventi di riqualificazione energetica), resta fermo il principio codicistico dell’intangibilità della proprietà esclusiva. La disciplina emergenziale non può derogare alle norme fondamentali sulla tutela dei diritti individuali: non è quindi ammissibile che l’assemblea deliberi, anche se con le maggioranze agevolate, modifiche che incidano materialmente sulla proprietà privata di un condomino.

Valore funzionale del balcone in ambito turistico

Non è un caso, osserva la Corte, che l’unità abitativa interessata fosse utilizzata come residenza turistica: un contesto in cui la piena fruibilità del balcone assume un valore ancora più significativo, essendo strettamente legata al godimento temporaneo e ricreativo del bene. La limitazione diventa, dunque, non solo materiale ma anche funzionale, poiché incide sull’“adeguata fruibilità dell’intero appartamento”.

Limiti all’intervento su parti comuni

La decisione aquilana sottolinea dunque che la realizzazione del cappotto su parti comuni non può invadere la sfera giuridica e materiale della proprietà esclusiva. In particolare il pavimento del balcone è bene individuale: l’apposizione del cappotto sulle pareti laterali e sui frontalini, quando incide anche solo marginalmente sul piano di calpestio, implica una violazione concreta del diritto del singolo, che può reagire anche con l’azione di nullità della delibera.

In conclusione, la pronuncia chiarisce che l’interesse collettivo all’efficientamento energetico, per quanto elevato, non può tradursi nella compressione arbitraria dei diritti individuali, specialmente se manca un adeguato bilanciamento o una compensazione concreta per il sacrificio imposto.