È possibile beneficiare del Superbonus 110% per un intervento di manutenzione della facciata del condominio?


12/05/2022 – Articolo pubblicato da condominioweb.com

Una volta c’era il mitico “bonus facciate”, quello al 90%. Era molto conveniente, poiché consentiva di detrarre le spese relative agli interventi di manutenzione delle facciate senza limiti e senza rispettare alcun criterio di congruità dei prezzi.
Ora non c’è più. La legge di bilancio 2022 (legge 234/2021) è intervenuta anche su di esso, confermando la proroga al 2022, ma riducendone l’aliquota al 60% e rendendolo così meno interessante.

Cos’è il bonus facciate

Il bonus facciate, versione 2022, consiste in una detrazione d’imposta del 60% delle spese sostenute fino al 31/12/2022, per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale. Non sono previsti limiti massimi di spesa, né un limite massimo di detrazione.
Gli edifici devono trovarsi nelle zone A e B, individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.
Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna. Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Gli interventi agevolabili con il bonus facciate

L’Agenzia delle Entrate, nella apposita guida sul Bonus Facciate (edizione luglio 2021) ha previsto tra le opere agevolabili, a titolo esemplificativo le seguenti:

• il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento e il rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio, che costituiscono esclusivamente la struttura opaca verticale, nonché la sola pulitura e tinteggiatura della superficie

• il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, ornamenti e dei fregi

• i lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

Opzioni alternative al bonus facciate: il super ecobonus 110% e il super sismabonus 110%

Quando gli interventi, indipendentemente che riguardino le facciate o altri parti dell’edificio, producono effetti “migliorativi” dal punto di vista energetico o antisismico, e qualora siano rispettate tutte le regole normative e di prassi, è possibile beneficiare del Superbonus 110% (in chiave eco o sisma), in alternativa alle detrazioni fiscali ordinarie.
Scorrendo l’elenco degli interventi ammessi al bonus facciate, è facile rendersi conto che ve ne sono alcuni che hanno una valenza meramente estetica (ad esempio quelli di “pulizia e tinteggiatura” delle pareti) e quindi non possono uscire dall’ambito ristretto del 60%. Ma ve ne sono altri (ad esempio quelli di “consolidamento” e di “miglioramento delle caratteristiche termiche”) che, ove inquadrati e giustificati in modo corretto, possono rientrare nel Superbonus 110%, eco o sisma.

Caso pratico. Il super sismabonus 110% per sostituire il rivestimento della facciata

Gli interventi di “rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio”, lo abbiamo visto prima, possono beneficiare tranquillamente del bonus 60%, poiché sono nell’elenco fornito dall’Agenzia delle Entrate.
Se però il “rinnovo” degli elementi produce l’effetto di ridurre il rischio sismico, i lavori possono beneficiare anche del Super sismabonus 110%, con massimale di spesa pari a 96.000euro per ogni unità immobiliare costituente l’edificio.
Chiaramente non si tratta di una valutazione da fare a cuor leggere, serve una analisi svolta da un ingegnere in conformità alle norme di settore (NTC2018), per quanto riguarda gli aspetti tecnici e costruttivi, e nel rispetto dei pareri forniti dalla Commissione di Monitoraggio sul Sismabonus istituita presso il CSLLPP.
In particolare, nel parere num. 3/2021, la Commissione ha chiarito che possono rientrare nel Sismabonus 110% anche gli interventi “volti a conseguire una o più delle seguenti finalità:

– ripristinare, rispetto alla configurazione precedente al danno, le caratteristiche iniziali di elementi o parti danneggiate;

– migliorare le caratteristiche di resistenza e/o di duttilità di elementi o parti, anche non danneggiati.

In generale sono ammessi gli interventi “di ripristino, rinforzo o sostituzione di elementi strutturali o di parti di essi non adeguati alla funzione che devono svolgere (ad esempio travi, architravi, coperture, impalcati o porzioni di impalcato, pilastri, pannelli murari)”.
Ne deriva che un intervento di sostituzione dei materiali di rivestimento delle facciate di un edificio con altri più leggeri (ad esempio la sostituzione di vecchie piastrelle con altre di spessore minore o, in alternativa, la sostituzione con una “rasatura” sottile), può avere molteplici implicazioni – positive – dal punto di vista della sicurezza strutturale.
Un lavoro di questo tipo infatti, oltre a una valenza estetica, ha l’effetto di ridurre le cosiddette “masse sismiche”, ed inoltre evita il distacco di porzioni del rivestimento, con conseguente salvaguardia della pubblica incolumità e diritto di accesso al Super Sismabonus 110%.


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