Le tutele a disposizione dell’acquirente sono diverse se il venditore è un privato o un’impresa di costruzione, e vanno attivati il prima possibile, perché hanno dei limiti temporali.
Acquistare case è per molti uno degli obiettivi più importanti da raggiungere che comporta spesso anni di attenzione alle proprie finanze e duro lavoro. Non è il caso, però, di abbassare la guardia una volta firmato l’atto di compravendita o, nel caso in cui si sia deciso di costruire l’immobile ex novo, una volta completati i lavori e ricevuta l’opera dall’appaltatore.
Cosa fare se, ad esempio, l’appartamento o la casa di cui tanto faticosamente si sia riusciti a divenire proprietari sia affetta da vizi di costruzione o difformità rispetto ai progetti tecnici?
Rispondere non è semplice, in quanto sono numerose le circostanze da cui dipendono le mosse di chi si trovi in questa spiacevole situazione. Innanzitutto, bisogna verificare da chi è stato acquistato l’immobile, se l’altra parte della compravendita, cioè, sia un privato o un costruttore.
Una volta chiarito ciò, è necessario considerare il fattore tempo: la legge mette infatti a disposizione delle tutele che non hanno durata infinita.
Acquisto da privato
Il codice civile regola la compravendita tra privati ai suoi artt. 1490 e seguenti. “Il venditore“, prevede la legge, “è tenuto a garantire che la cosa compravenduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
È evidente che sia dovere giuridico di chi vende far sì che l’immobile sia idoneo all’uso abitativo, nel nostro caso, e che non presenti caratteristiche tali da renderlo “difettoso”. È poi l’art. 1495 c.c. a specificare i termini entro cui agire, nonché i tipi di vizi per i quali ci si può rivalere sul venditore.
I difetti, per essere meritevoli di tutela, devono consistere in “vizi occulti”, non essere cioè palesi al momento dell’acquisto.
I vizi, inoltre, vanno denunciati al venditore entro otto giorni dalla loro scoperta, un lasso di tempo passato inutilmente il quale l’acquirente decade dalla possibilità di tutelarsi.
La legge specifica poi che la prescrizione di tale tipo di azione avviene dopo un anno dalla consegna.
In altre parole, se il vizio viene scoperto dopo più di un anno da quando si è entrati nella disponibilità dell’immobile, ogni speranza è perduta. Se, invece, si venisse a conoscenza del vizio prima, bisogna rivolgersi immediatamente al venditore per farglielo presente entro gli otto giorni seguenti.
Tuttavia, la prescrizione dell’azione può essere interrotta dalla semplice messa in mora, come ha precisato la Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 18672 dell’11/07/2019, e in questo caso i termini di prescrizione ripartono da zero.
Acquisto dal costruttore
Sono gli artt. 1667 e 1668 c.c. a regolare il caso in cui l’immobile sia stato acquistato da un costruttore. Le norme si occupano di definire gli obblighi dell’appaltatore (colui che esegue le opere affidategli dal committente), prevedendo testualmente che egli “è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera“.
Anche in questo caso, dunque, ci si trova di fronte ad un dovere giuridico di garantire che l’immobile sia non solo esente da vizi, ma anche conforme ai progetti tecnici approvati. In un certo senso, l’appaltatore ha più responsabilità rispetto a un privato, ma occorre comunque porre attenzione, al momento dell’acquisto, a non incorrere in quella che viene definita un’accettazione senza riserve dell’opera che priverebbe di qualsiasi tutela, procedendo sempre ad una perizia tecnica prima di definire l’acquisto, in quanto la norma distingue difformità e vizi riconoscibili da quelli occulti.
I termini entro cui attivare le tutele, però, sono in questo caso più ampi. È previsto, infatti, che “il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta“. Per quanto riguarda i termini di prescrizione, anche questi sono più lunghi, perché “l’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera“.
Come muoversi nel rispetto dei termini
Come detto, i termini per la denuncia sono diversi se si tratta di un acquisto da un privato o da un costruttore, e decorrono da quando il committente ne ha percezione. Cautelativamente, è opportuno procedere con una prima denuncia generica (con raccomandata o pec) al momento della scoperta dei vizi, lasciando a un momento successivo i dettagli del caso, all’esito di un intervento tecnico.
Se, invece, l’appaltatore ha già riconosciuto la presenza del vizio o della difformità, tale prima denuncia non sarà necessaria.
Nonostante in caso di appalto la denuncia si prescriva in due anni dalla consegna, l’appaltatore rimane responsabile per ben dieci anni se l’edificio va o rischia di andare in rovina. Recita infatti l’art. 1669, che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa”.
È comunque previsto che in questo caso estremo il committente denunci l’accaduto entro un anno dalla scoperta della rovina e una volta effettuata la denuncia, si dà inizio a un periodo di prescrizione di un anno.