Il catasto, come suggerisce l’etimologia della parola, è l’archivio che custodisce il censimento dei beni immobili esistenti sul territorio Italiano.
Nella forma in cui lo conosciamo oggi risale agli anni ’30, quando vennero pubblicati il R.D. 8 ottobre 1931, n. 1572 “Testo unico delle leggi sul nuovo catasto”, e il R.D. 8 dicembre 1938, n. 2153 “Regolamento per la conservazione del catasto terreni”.
Non ha valore probatorio ed è suddiviso in due macrocategorie: il catasto dei terreni e il catasto dei fabbricati.
A cosa serve e cosa dice il Catasto
Sin dall’origine lo scopo del catasto era quello di individuare e classificare i beni immobili al fine dell’applicazione delle relative imposte. Dapprima era stato utilizzato, quale parametro di riferimento, la “consistenza” dei beni, poi si è passati al “reddito”, sino ad arrivare all’odierna “rendita catastale”, utilizzata per le diverse imposte, comprese quelle che si pagano in sede di rogito notarile.
Ogni immobile è identificato in catasto da due o, talvolta, tre numeri (cosiddetti identificativi catastali) detti foglio, particella (o mappale) ed, eventualmente, subalterno.
È possibile accedere alle informazioni catastali effettuando le cosiddette “visure” che possono essere fatte:
– “per soggetto”, se la finalità è quella di individuare gli immobili cui è collegato un determinato intestatario;
– “per immobile”, se interessano le informazioni relative all’immobile.
Le visure catastali, nel caso dei fabbricati, permettono di desumere il Comune di ubicazione dell’immobile, il foglio, la particella ed il subalterno, la categoria, la consistenza, la superficie e la rendita del bene.
Per quanto concerne i terreni troviamo invece indicata la qualità colturale, la superficie, il reddito dominicale ed il reddito agrario.
Gli archivi catastali sono pubblici pertanto, chiunque abbia un giustificato interesse, può avere accesso ai dati in essi contenuti.
Se il soggetto che effettua le visure è l’intestatario del bene, le visure possono essere effettuate direttamente dal sito dell’agenzia delle entrate.
Qualora invece siano fatte da professionisti, questi devono essere muniti di delega firmata dal proprietario o dal soggetto che abbia interesse giuridico ad effettuare la visura.
Attenzione alla titolarità dei beni
Molto spesso, quando si devono comprendere le caratteristiche di un fabbricato, per prima cosa si fa una visura catastale.
Va bene, o quasi bene, se si è alla ricerca della consistenza “geometrica” e “reddituale” dell’immobile, sempre nell’ipotesi che i dati risultino aggiornati.
Va male se invece si cercano informazioni sulla titolarità del bene. In tema di accertamento della proprietà, infatti, le visure catastali non costituiscono prova idonea, dovendo reputarsi prevalenti le risultanze dei registri immobiliari e la retta applicazione delle regole in tema di trascrizione degli atti di trasferimento, come previsto dall’art. 2644 c.c.
Solo attraverso l’interrogazione della “Conservatoria dei registri Immobiliari” è possibile accertare se un dato soggetto è effettivamente il proprietario di un bene. Infatti, tramite le visure di Conservatoria (in realtà meno semplici di quelle catastali), è possibile verificare le cosiddette “trascrizioni” sia “a favore” sia “contro”, ovvero l’annotazione di determinati atti giuridici che hanno riguardato un bene immobile.
Purtroppo spesso risultano discrepanze tra le visure catastali e quelle della conservatoria, per diversi motivi. Oggi la “voltura” degli atti notarili afferenti il trasferimento di proprietà avviene automaticamente grazie all’informatizzazione dei sistemi, ma in passato non era così.
Poteva accadere quindi che un atto (di compravendita o di successione, ad esempio) non venisse trascritto al catasto, che rimaneva così ignaro di informazioni essenziali sulla titolarità del bene.
In modo del tutto analogo una visura catastale, se presa come unico riferimento, può trarre in inganno in merito anche quando gli atti di trasferimento sono stati volturati: se, ad esempio, un coniuge acquista un bene in regime di comunione senza l’intervento in atto dell’altro coniuge, sarà probabile che nella visura catastale risulti il solo nominativo del coniuge comparente, mentre la titolarità “vera” è di entrambi.
Ancora, nel caso di successione, il diritto di abitazione del coniuge superstite, con tutta probabilità, potrebbe risultare non indicata in visura.
Tali informazioni, invece, risultano desumibili dalla consultazione dei registri di Conservatoria.
I bonus fiscali
Ai fini dell’accesso alle detrazioni fiscali è molto importante la fase di definizione delle caratteristiche dell’immobile, sia dal punto di vista dei requisiti oggettivi, sia di quelli soggettivi.
Ad esempio il Superbonus 110% non può essere applicato agli edifici non residenziali (con esclusione di quelli di lusso, in categoria A1, A8, A9) e ai soggetti diversi dalle persone fisiche. Inoltre l’entità dei benefici fiscali connessi è strettamente correlata al numero delle unità pertinenziali, per le quali il Catasto non fornisce alcuna informazione utile, se non l’indicazione della relativa categoria (nel caso specifico C/2, C/6, C/7).
Si comprende quindi che, nel caso in cui l’inquadramento dell’immobile venga effettuato basandosi solo su una visura catastale, se questa non risulta correttamente aggiornata, si può andare incontro a errori anche gravi, che possono portare alla decadenza dalle agevolazioni fiscali e alle conseguenti sanzioni.