Bonus edilizi e verbale d’assemblea infedele: cosa fare e a chi rivolgersi?

Nel mio condominio abbiamo svolto recentemente un’assemblea per discutere di problemi inerenti ai bonus edilizi a cui abbiamo avuto accesso a seguito di lavori. La discussione è stata piuttosto animata, poiché vi erano visioni discordanti da parte dei vari condomini. Al ricevimento del verbale mi sono accorto che quanto avevo dichiarato non è stato affatto riportato nel testo, bensì mi sono state attribuite affermazioni falsate e comunque diverse da quelle da me proferite. Cosa posso fare, visto che si trattava di questioni importanti per tutelare i miei interessi?

L’esperto risponde

Il verbale dell’assemblea condominiale è un atto giuridico a tutti gli effetti, che documenta lo svolgimento della riunione e cristallizza le decisioni prese. Non si tratta di un semplice resoconto, ma di uno strumento operativo, attraverso il quale l’amministratore deve attuare le delibere adottate. In taluni casi, può persino essere utilizzato per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ad esempio per il recupero di quote condominiali approvate dall’assemblea.

Per questo motivo è fondamentale che il verbale sia fedele a quanto realmente avvenuto e dichiarato. Se contiene passaggi falsati o attribuzioni errate di dichiarazioni – soprattutto in contesti delicati come quelli legati ai bonus edilizi – è necessario intervenire con tempestività.

La prima cosa da fare è contestare formalmente il verbale, segnalando l’errore e chiedendone la rettifica. Questo deve avvenire a mezzo PEC, indirizzando la comunicazione personalmente al presidente e al segretario dell’assemblea. Nella contestazione va specificato con precisione quali passaggi si ritengono errati e quali siano invece le dichiarazioni effettivamente rese.

E se non viene rettificato? La strada dell’impugnazione

Se la richiesta di rettifica non viene accolta o non si riceve risposta, resta una sola via percorribile: l’impugnazione del verbale in tribunale. Ma attenzione: i tempi sono tassativi.

L’art. 1137 del Codice Civile stabilisce che le delibere assembleari devono essere impugnate entro 30 giorni, a pena di decadenza. Il termine decorre dalla data di ricezione del verbale. Non è sufficiente presentare un semplice reclamo o una comunicazione informale: occorre avviare una procedura che prevede obbligatoriamente l’esperimento della mediazione civile.

Pertanto, entro 30 giorni dalla ricezione del verbale, va notificato l’invito a partecipare al procedimento di mediazione. Solo così si interrompe validamente il termine di decadenza e si mantiene il diritto a proseguire, se necessario, davanti al giudice ordinario. Superato tale termine senza aver agito, la delibera si consolida e non può più essere contestata, anche se viziata da falsità.

Verbalizzazione scorretta: rilevanza penale del fatto

Quando nel verbale vengono riportate affermazioni mai fatte da un partecipante, o vengono omesse affermazioni fatte, non si è solo di fronte a un errore materiale o a una negligenza, ma a una condotta penalmente rilevante.

Infatti, l’art. 483 del Codice Penale punisce la falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico, qualora un soggetto attesti falsamente fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità. Il verbale d’assemblea, se utilizzato per far valere posizioni giuridiche o economiche, rientra a pieno titolo tra questi atti.

Se poi la falsificazione è funzionale a ottenere un ingiusto profitto – ad esempio facendo approvare lavori, incarichi o spese in modo fraudolento, o tacendo fatti dai quali si possa ricavare un vantaggio personale – si può configurare anche il reato di truffa. Le conseguenze possono dunque estendersi ben oltre il piano civilistico, arrivando a interessare la procura della Repubblica.

Chi redige il verbale e chi ne è responsabile?

Un equivoco frequente riguarda la figura dell’amministratore, il quale non ha alcun compito diretto in merito alla redazione dei verbali assembleari, salvo che non ricopra anche il ruolo di segretario.

L’amministratore ha il dovere di convocare l’assemblea e attuare le delibere, ma non è tenuto né a redigere né a controllare il verbale.

La redazione del verbale compete infatti a due figure specifiche:

• Il Presidente dell’assemblea, che ha il compito di dirigere i lavori, vigilare sull’ordine e garantire la regolarità delle votazioni. Ha un ruolo attivo e di garanzia, e risponde anche della correttezza della verbalizzazione.
• Il Segretario, nominato dall’assemblea (o designato dal presidente), che ha il compito di redigere materialmente il verbale, sotto la direzione del presidente stesso.

Il verbale, al termine della riunione, deve essere sottoscritto da presidente e segretario: solo con la loro firma acquisisce validità. In caso di contenuti difformi dalla realtà, la responsabilità ricade su entrambi, in quanto garanti della veridicità di quanto verbalizzato.

È perciò a presidente e segretario che occorre rivolgersi in prima istanza, in caso di contestazione. L’amministratore, qualora non abbia redatto personalmente il verbale, non può essere ritenuto responsabile dei suoi contenuti, pur restando il soggetto incaricato della trasmissione ai condomini.

L’eventuale atto di impugnazione, da farsi sempre per il tramite di un legale, deve invece essere notificato al condominio, che potrà eventualmente rivalersi sul presidente e sul segretario, qualora dalla loro condotta sia derivato un danno al condominio stesso, anche solo ai fini del recupero delle spese legali sostenute per affrontare il giudizio.