Atti di compravendita immobiliare. È davvero importante allegare la “relazione di rispondenza edilizia e conformità”?


05/07/2022 – Articolo pubblicato da condominioweb.com

Tutto ciò che non è un obbligo e che non è sanzionato spesso, in Italia, viene preso sottogamba, o si cerca un modo per aggirarlo. Purtroppo accade anche quando si tratta di temi importanti, come l’acquisto della casa, momento fondamentale nella vita di ogni famiglia.
Un passo importante che, se non viene affrontato con le dovute cautele, può anche trasformarsi in un incubo, essendo materia particolarmente complessa nella quale intervengono mediatori, venditori, imprese, notai, tecnici, ciascuno di essi portatore di interessi e di conoscenze specifiche.
Dunque bisogna fare i passi giusti. Il più importante, prima dell’acquisto, prima ancora di firmare il preliminare e, soprattutto, prima di versare acconti, è quello di richiedere la “relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale”.

La “relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale”

È una certificazione fornita dal venditore e trascritta nell’atto di compravendita.
Viene redatta da un tecnico abilitato che, sotto la propria responsabilità, dopo aver confrontato le planimetrie allegate al titolo edilizio e quelle depositate al catasto con lo stato effettivo rilevato nel corso di un sopralluogo, dichiara o meno la conformità urbanistica e catastale dell’unità immobiliare.
È stata introdotta il 1° settembre 2017, con lo scopo di ampliare gli obblighi di verifica che sono già in capo al notaio rogante. Al momento non esiste una legge che regola questo importante documento, che in realtà nasce da un accordo tra il consiglio nazionale del notariato, degli architetti, degli ingegneri e dei geometri.
La legge notarile prevede infatti l’obbligo di indicare negli atti di compravendita gli estremi dei titoli autorizzativi, ai sensi e per gli effetti della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in tema di controllo dell’attività urbanistico-edilizia.
Occorre precisare che tutte le dichiarazioni da rendersi ai sensi della predetta legge vengono rese dai proprietari o da altri aventi titolo, sotto loro personale responsabilità e con obbligo del Notaio di verificare la correttezza (solo documentale) dei dati dichiarati.
La relazione tecnica integrata è invece qualcosa di più. Una vera e propria attestazione sottoscritta da un professionista relativamente alla conformità del bene non solo dal punto di vista progettuale, ma anche con riscontri in opera. Il tecnico deve infatti confermare che lo stato dei luoghi è conforme agli atti depositati presso il catasto e il Comune, verificando anche l’esistenza del certificato di agibilità.

La relazione di rispondenza e l’agibilità/abitabilità degli edifici

Quello dell’agibilità degli edifici è un tema delicato in quanto non sussiste alcun obbligo in capo al notaio di verificare la presenza di questo documento che è causa della maggior parte delle controversie in tema di compravendite immobiliari, con un continuo oscillare della giurisprudenza sull’essenzialità.
Vi sono addirittura alcune pronunce che arrivano a dichiarare la risoluzione della compravendita in caso di assenza dell’agibilità.
Appare subito chiaro che si tratta di un documento essenziale per la tutela delle Parti contraenti: da un lato l’acquirente è tutelato in merito alla regolarità dell’immobile, dall’altro, nel caso si verificassero incongruenze o dichiarazioni mendaci, la Parte alienante ha la possibilità di rifarsi sul tecnico che ha redatto la relazione, e sarà così tenuta indenne da richieste di risarcimento danni (ricordiamo che in caso di risoluzione del contratto sarebbe tenuta alla restituzione dell’intero prezzo).
Ancora, la verifica accurata del tecnico permette di accertare la presenza di vincoli che potrebbero incidere sulla valutazione sia del prezzo, sia della convenienza dell’acquisto e che spesso non vengono resi noti al momento delle trattative o dell’atto definitivo (vincoli paesaggistici, beni con valore testimoniale e comunque vincoli che limitano fortemente l’acquirente).
Nella pratica, al contrario, spesso la Parte alienante per risparmiare il costo del tecnico accorda uno sconto sul prezzo e viene dichiarata in atto la concorde volontà di non avvalersi di questa tutela, opzione prevista dalla norma.
Di sicuro nessuno sconto può andare a compensare le tutele a cui le Parti non avranno accesso (o comunque avranno accesso con maggiori difficoltà e costi) rinunciando alla relazione di rispondenza edilizia.

Cosa deve essere indicato nella relazione

Il tecnico (ingegnere, architetto, geometra) che firma la relazione tecnica, sulla base della documentazione catastale, dell’accesso agli atti presso il comune e sulla scorta di un sopralluogo nell’immobile, consapevole delle responsabilità penali alle quali va incontro in caso di dichiarazioni mendaci, deve dichiarare:

  • la conformità/non conformità allo stato di fatto dei dati catastali e l’inesistenza/esistenza di difformità ai fini della determinazione della rendita catastale;
  • sulla base dei documenti reperiti presso l’archivio comunale, la regolarità urbanistica dell’immobile, ovvero che è stato costruito in data antecedente al 1967
  • l’esistenza di titoli in sanatoria
  • gli estremi dell’agibilità/abitabilità, se disponibile
  • la rispondenza dello stato di fatto (in termini di destinazione d’uso e di geometria) agli atti catastali e urbanistici
  • le eventuali difformità presenti.Condividi l’articolo con i tuoi contatti
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