Aste immobiliari: si fanno affari o ci sono rischi?


12/07/2022 – Articolo pubblicato da condominioweb.com

Chi non ha mai pensato, almeno una volta, di acquistare un immobile all’asta?
In un periodo di crisi come questo è normale averci pensato, nella convinzione che le procedure esecutive di natura giudiziaria siano sinonimi di risparmio e di sicurezza.
E in effetti i siti dei vari tribunali sono pieni di annunci di vendite che, in effetti, risultano molto attraenti, con prezzi inferiori a quelli di mercato e con continue tendenze al ribasso.
Però bisogna fare attenzione, perché non è detto che l’acquisto di un immobile all’asta sia esente da rischi, nonostante ci sia di mezzo un Tribunale. Bisogna sempre valutare con attenzione ciò che si compra, facendo valutare la perizia allegata alla vendita da un tecnico di fiducia che dovrà, al contempo, visionare anche l’edificio.

Importante fare i passi giusti

Spesso chi è intenzionato all’acquisto si rivolge ad un legale; più raramente pensa di farsi assistere anche da un tecnico. Niente di più sbagliato.
Solo un ingegnere, un geometra o un architetto, tramite l’attenta lettura della relazione tecnico-estimativa in atti, potranno cogliere sfumature tecniche indicative di possibili rischi.
Un bravo avvocato potrà infatti mettere in guardia sulla eventuale occupazione del bene da parte di terzi o delle eventuali difficoltà post aggiudicazione, o su altri aspetti di carattere legale.
Un tecnico sarà invece in grado di riconoscere insidie di tutt’altra natura (urbanistiche, costruttive, strutturali, dimensionali, etc), che possono avere conseguenze davvero imprevedibili.
Questo perché, solitamente, chi acquista all’asta è convito di acquisire la proprietà di un immobile depurato da problematiche. Ciò è vero, ad esempio, per eventuali pignoramenti o per ipoteche (le cosiddette formalità pregiudizievoli), ma lo stesso non può dirsi per le eventuali difformità urbanistiche, ed è bene sapere che i costi della loro regolarizzazione non sono mai a carico della procedura, ma sempre dell’acquirente. Il bene si acquista infatti nello stato di fatto in cui si trova.
Così risulta importante valutare l’incidenza dei costi inerenti a possibili sanatorie, considerando che ci sono anche delle tempistiche da rispettare per l’avvio delle relative procedure di regolarizzazione (di norma 120 giorni).
In questo quadro diviene di particolare importanza l’analisi della perizia allegata al bando d’asta ove, a volte, sono riportati degli incisi solo apparentemente insignificanti e che, in realtà, dal punto di vista tecnico, possono avere conseguenze gravose.

Un caso particolare

Nell’ambito della mia attività professionale mi è capitato di analizzare una perizia tecnico-estimativa di una splendida villa, con prezzo appetibile. Studiando la relativa perizia ho notato una dicitura che ha colpito la mia attenzione e che trascrivo “…è presente catastalmente una porzione di edificio di mq. 5 risultante come altra unità immobiliare intestata a ditta diversa”.
Questo inciso non aveva destato alcuna perplessità in coloro che si erano occupati delle trattative, probabilmente a causa della esigua metratura.
Da una verifica dell’elenco subalterni si è potuta verificare l’esistenza di una particella di categoria A/2 della consistenza di un vano, intestata per la quota di ½ agli esecutati e per la restante quota di ½ ad una terza persona.
Successivamente, da una verifica incrociata tra catasto e conservatoria si è scoperto che quella particella, nella realtà un bagno al piano primo, era cointestata ad una persona defunta ormai da anni, e che gli eredi non avevano idea di esserne formalmente divenuti proprietari.
Così, per verificare l’eventuale disponibilità ad una cessione e quindi per formare un’unica unità immobiliare, si è dovuto procedere ad una ricerca storica di particolare complessità, al fine di verificare gli stati di famiglia e ricostruire le linee ereditarie.
Solo a questo punto è stato possibile informare il soggetto interessato all’acquisto delle spese ulteriori che avrebbe dovuto sopportare, nonchè delle tempistiche per arrivare ad una corretta intestazione del bene.
Le conseguenze di una mancata verifica di questo tipo potevano essere molto gravi se, ad esempio, vi fosse stata l’idea di accedere ai benefici fiscali del c.d. superbonus, o anche semplicemente per l’ipotesi di acquisto con agevolazioni prima casa, in quanto si sarebbe trattato di un edificio assimilabile ad un condominio, con tutte le particolarità del caso.

Le verifiche da svolgere

Alla luce di quanto sopra si comprende che il tecnico di parte (ingegnere, architetto, geometra) che assiste il soggetto interessato all’acquisto di un immobile all’asta deve analizzare attentamente, partendo dalla perizia tecnico estimativa allegata al bando di vendita, la rispondenza dello stato di fatto agli atti catastali e urbanistici.
A tal fine sarà indispensabile visitare l’immobile, all’interno e all’esterno, chiedendo il permesso al custode giudiziario, soggetto incaricato dal Giudice con il fine, tra le altre cose, di organizzare le visite al bene da parte dei potenziali acquirenti o dei loro delegati.
La suddetta verifica è importante soprattutto nel caso in cui la perizia in atti risulti risalente nel tempo, circostanza abbastanza frequente poiché le procedure esecutive durano molti anni, duranti i quali possono mutare le condizioni di conservazione o d’uso dell’immobile, senza che avvenga un aggiornamento della stessa.


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