Acquisto di appartamento in edificio irregolare: tutele e rimedi per l’acquirente

Ho recentemente comprato un appartamento situato in una palazzina su cui sono emerse gravi irregolarità edilizie, attualmente oggetto di accertamento da parte delle autorità competenti.

L’acquisto era stato effettuato come investimento, con l’intenzione di rivendere l’immobile nel breve termine. Tuttavia, a causa della risonanza che ha avuto la vicenda, oggi mi trovo nella condizione di possedere un bene sostanzialmente invendibile, perché nessuno è disposto ad acquistare in questo stabile. L’immobile ha quindi subito una significativa svalutazione e temo che, qualora gli accertamenti confermassero le irregolarità edilizie, esso possa perdere completamente di valore.

Alla luce di quanto sopra, mi chiedo come posso tutelarmi rispetto a un danno che è già in parte attuale (svalutazione dell’immobile) e in parte potenziale (eventuale illegittimità edilizia e conseguente perdita totale di valore).

L’esperto risponde

La situazione descritta è rappresentativa di una problematica concreta e attuale, emersa con forza a seguito dell’apertura di recenti inchieste giudiziarie che, in questi giorni, occupano le pagine dei principali quotidiani. Nel caso indicato l’acquirente si trova in una fase particolarmente delicata: ha acquistato regolarmente l’immobile, avendo già stipulato il rogito, ma si ritrova ora con un bene la cui commerciabilità è compromessa e che presenta profili di incertezza sotto il profilo urbanistico e patrimoniale.

Si configura dunque una duplice esposizione al danno: da un lato, un danno attuale, determinato dalla svalutazione del bene e dalla sua sostanziale invendibilità; dall’altro, un danno potenziale, legato alla possibilità che, all’esito degli accertamenti, emerga l’illegittimità dell’immobile, con conseguenze che potrebbero incidere in modo irreversibile sulla sua regolarità e sul suo valore. Entrambe le componenti meritano specifica attenzione, anche alla luce degli strumenti giuridici e tecnici a disposizione di chi, come in questo caso, abbia agito in buona fede.

Danno attuale: perdita di valore e impossibilità di rivendere

Anche in assenza di un atto definitivo, la sola pendenza di un procedimento che coinvolge l’edificio può determinare un effetto immediato sul valore di mercato dell’immobile. Nessun acquirente è disposto ad acquistare un bene coinvolto in un’indagine edilizia, il che rende l’immobile – di fatto – fortemente svalutato.

Questo pregiudizio può essere qualificato come danno patrimoniale attuale e, a determinate condizioni, può costituire oggetto di richiesta risarcitoria nei confronti del venditore o del costruttore. In tal senso, assumono particolare rilievo:

• l’art. 1490 c.c., che obbliga il venditore a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che ne diminuiscano il valore;
• l’art. 46 del D.P.R. 380/2001, che impone la dichiarazione di conformità urbanistica dell’immobile in sede di rogito.

Qualora tali dichiarazioni risultino false o incomplete, si configura una responsabilità contrattuale che può legittimare la richiesta di risarcimento del danno subito o, nei casi più gravi, l’annullamento del contratto per vizio del consenso.

Danno potenziale: rischio di abusività futura

Accanto al danno attuale, si configura un danno potenziale, legato al possibile esito del procedimento di verifica urbanistica. Qualora l’immobile venga dichiarato illegittimo, le conseguenze sarebbero particolarmente gravi:

• decadenza dalle eventuali agevolazioni fiscali fruite (es. Sismabonus-acquisti), ai sensi dell’art. 49 D.P.R. 380/2001;
• possibili provvedimenti repressivi, che possono arrivare fino alla demolizione o all’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale, ex art. 31 del medesimo decreto.

Sebbene si tratti di una condizione non ancora realizzata, il rischio è concreto e giuridicamente valutabile, in quanto esistono strumenti cautelari e risarcitori per la tutela del patrimonio dell’acquirente, specie se la situazione di pericolo è riconducibile a dichiarazioni reticenti da parte del venditore, circostanza non specificata nel quesito.

Quali azioni può intraprendere l’acquirente

La prima azione consiste nel munirsi di una perizia tecnica, redatta da un professionista esperto, che analizzi la documentazione urbanistica e il titolo edilizio rilasciato, nonché lo stato effettivo dell’immobile. Tale documento rappresenta il fondamento probatorio necessario per ogni eventuale iniziativa legale. La perizia dovrà esprimersi con chiarezza sulla legittimità urbanistica e sulle eventuali difformità, evidenziando le ricadute patrimoniali e giuridiche che ne deriverebbero per il proprietario.

A ciò dovrà far seguito una verifica puntuale del contenuto del rogito notarile, con particolare attenzione alla clausola relativa alla dichiarazione di conformità urbanistica. L’art. 46 del D.P.R. 380/2001 impone al venditore di attestare formalmente la regolarità edilizia dell’immobile. Qualora tale dichiarazione risulti infedele, si configura una responsabilità contrattuale potenzialmente rilevante, che può dare luogo a un’azione risarcitoria o, nei casi più compromettenti, all’annullamento dell’atto per vizio del consenso.

In tale contesto, può rivelarsi utile l’invio di una diffida al venditore (e, se diverso, anche al costruttore), nella quale vengano rappresentate le problematiche emerse e formulata una formale richiesta di ristoro del danno subito. Pur trattandosi di un atto extragiudiziale, esso assume un rilevante valore legale: consente infatti di interrompere i termini di prescrizione e di avviare un tentativo di composizione bonaria della controversia.

Considerato che la problematica coinvolge l’intero edificio e, quindi, tutti i proprietari delle unità immobiliari che lo compongono, l’azione potrà essere promossa anche congiuntamente da più acquirenti, sia per esercitare una maggiore pressione, sia per ripartire gli oneri legali e tecnici.

Qualora la controparte non fornisca riscontro adeguato, l’acquirente potrà valutare l’avvio di un’azione giudiziaria per la riduzione del prezzo, per il risarcimento del danno patrimoniale, o per la responsabilità contrattuale. Nei casi in cui si accerti che l’acquisto è stato concluso sulla base di false rappresentazioni o omissioni rilevanti, potrà essere richiesto anche l’annullamento del contratto per errore o dolo.