Gravi difetti opere edilizie: la Cassazione conferma la responsabilità decennale del costruttore

A partire dal 2020, con l’introduzione del Superbonus, il settore dell’edilizia è stato segnato da un continuo susseguirsi di “corse”.

Superbonus: le corse

La prima è stata quella contro il tempo, per rispettare le scadenze che permettevano di accedere alle varie agevolazioni fiscali legate agli interventi.

Ma a questa si sono aggiunte altre:

• la rincorsa ai materiali, spesso difficili da reperire;
• quella alle imprese esecutrici, non sempre disponibili o affidabili;
• e infine quella ai tecnici, coinvolti sia nella progettazione che nella gestione degli adempimenti documentali e certificativi necessari per beneficiare delle detrazioni.

Non sorprende quindi che questa accelerazione generalizzata stia iniziando a produrre effetti collaterali. Sempre più frequentemente, infatti, emergono problematiche legate all’esecuzione dei lavori e all’affidabilità delle opere realizzate, con un aumento sensibile delle controversie tra i soggetti coinvolti nei cantieri: imprese, tecnici, committenti. I contenziosi riguardano in particolare l’emersione di vizi o difetti costruttivi, che spesso si manifestano solo a distanza di qualche anno dal completamento delle opere.

Ma quali sono i difetti più comuni? In quali casi si presentano e come si possono riconoscere? E soprattutto: quali strumenti di tutela ha a disposizione il committente?

Ne abbiamo discusso con l’ingegnere Cristian Angeli, esperto di normativa edilizia e consulente tecnico con lunga esperienza nel campo delle perizie e dei procedimenti contenziosi collegati ai bonus edilizi.

Vizi e difetti nei lavori incentivati

D. Ingegnere, quanto sono diffusi i casi di vizi e difetti nei lavori incentivati dai bonus?

R. Purtroppo, sempre più frequentemente ricevo richieste di supporto tecnico per problematiche legate a errori progettuali o esecutivi. Il fenomeno riguarda in particolare gli edifici oggetto di interventi avviati nel 2020 con il Superbonus, ma non solo: anche cantieri precedenti presentano oggi criticità. È un’evoluzione fisiologica. I difetti, infatti, spesso non sono evidenti nei primi tempi e tendono a manifestarsi solo dopo qualche anno. Quando ciò accade, il primo passo è solitamente tentare un confronto diretto con tecnici e imprese. Se questo non produce risultati, il committente (sia esso un privato o un condominio) si rivolge a un tecnico terzo, incaricato di avviare i necessari accertamenti.

Le problematiche più frequenti

D. Quali sono le problematiche tecniche più frequenti secondo la sua esperienza?

R. Tralasciando i cantieri lasciati incompleti – che rappresentano una categoria a sé – tra quelli conclusi ma mal realizzati, il problema principale riguarda la posa del cappotto termico. I casi più comuni riguardano fenomeni di distacco: a volte si stacca solo la finitura esterna, altre volte l’intero sistema isolante, compresi i pannelli e gli strati superficiali. Le cause? Nella maggior parte dei casi si tratta di materiali inadeguati o di una posa scorretta. Questo tipo di difetto è particolarmente rilevante, poiché può rientrare tra quelli che, secondo la giurisprudenza, sono qualificabili come “gravi” e danno quindi diritto a un risarcimento ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile.

Un’altra categoria di problemi frequenti riguarda i serramenti: spesso montati in modo approssimativo, con tecniche scorrette o materiali che non rispettano le specifiche contrattuali. In ogni caso, le casistiche sono molteplici e spesso uniche: ogni intervento fa storia a sé e deve essere valutato con attenzione.

Cosa fare per tutelarsi

D. Come dovrebbe muoversi chi scopre un difetto nella propria abitazione?

R. La normativa civile offre due principali canali di tutela. Il primo, disciplinato dall’articolo 1667, si riferisce alla responsabilità contrattuale dell’appaltatore per vizi o difformità. In questo caso, il committente deve denunciare il difetto entro 60 giorni dalla scoperta e ha due anni di tempo, dalla consegna dell’opera, per agire. Le opzioni previste sono la riparazione, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto (ex art. 1668 c.c.).

Il secondo strumento è l’articolo 1669, che riguarda invece i gravi difetti dell’opera e configura una responsabilità extracontrattuale. Qui i termini sono più estesi: il difetto deve comparire entro 10 anni dal completamento dei lavori, e la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla sua scoperta. In questi casi, si può chiedere un risarcimento vero e proprio per i danni subiti, ma bisogna comunque agire con tempestività.

D. Nella pratica, come ci si comporta?

R. Dal punto di vista pratico, ogni situazione richiede una valutazione personalizzata. Non esistono soluzioni standard. Ogni vizio va analizzato alla luce delle caratteristiche dell’intervento, delle modalità esecutive, dei materiali utilizzati e del momento in cui è emerso. Prendiamo ad esempio un cappotto che presenta distacchi: sarà necessario esaminare con precisione spessori, materiali effettivamente usati, natura del supporto murario, e poi procedere con una stima tecnica per capire quali porzioni debbano essere sostituite e quali possano essere recuperate. Il problema si complica ulteriormente quando si tratta di intervenire in modo localizzato: non sempre, infatti, è possibile effettuare ripristini parziali senza alterare la continuità estetica dell’edificio. Anche la scelta dei materiali e delle finiture gioca quindi un ruolo centrale.

Gli interventi della Giurisprudenza

D. Come si è espressa di recente la giurisprudenza su queste questioni?

R. La giurisprudenza in materia di bonus fiscali, e in particolare di Superbonus, ha mostrato negli anni un andamento piuttosto disomogeneo. Tuttavia, di recente la Corte di Cassazione è intervenuta con un’ordinanza significativa che contribuisce a fare chiarezza su un punto centrale. Con la pronuncia n. 12922 del 14/05/2025, la Corte ha infatti stabilito che, in presenza di gravi difetti dell’opera – come infiltrazioni, cedimenti strutturali o problemi analoghi – trova applicazione l’art. 1669 del Codice Civile. Tale norma prevede una responsabilità più ampia e duratura per costruttori e appaltatori, estesa fino a 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Nel caso esaminato, entrambe le imprese coinvolte nell’appalto – sia il costruttore principale dell’opera, sia l’appaltatore che aveva effettuato interventi di ripristino – sono state ritenute corresponsabili e condannate a risarcire i danni subiti da un condominio che le aveva convenute in giudizio.

Questa decisione riafferma un principio fondamentale: la tutela dell’acquirente o del committente si estende a tutti quei vizi che compromettono in modo sostanziale l’integrità, la sicurezza o la funzionalità dell’opera. A carico del costruttore si configura, quindi, una responsabilità che richiede un elevato standard di diligenza e attenzione anche nel lungo periodo.

Ringraziamo l’ing. Cristian Angeli per il suo prezioso contributo e per la consueta disponibilità a condividere e mettere a sistema conoscenze ed esperienze, trasformandole in valore e opportunità di confronto per l’intera comunità tecnica e professionale.