Diciamo subito che chi vive in condominio è privilegiato, da questo punto di vista, rispetto a chi possiede una singola unità immobiliare.
Per le villette infatti il plafond per le spese di ristrutturazione (96.000 euro previsti dall’art. 16-bis del TUIR) è unico, mentre per i condomini il massimale relativo alla ristrutturazione dei singoli appartamenti (96.000 euro cadauno) si può sommare a quello per le parti comuni (96.000 euro per ogni unità immobiliare).
In altre parole se in una villetta si vogliono fare lavori di ristrutturazione pesante (ad esempio lavori antisismici) agevolati con il “Superbonus” ed altri più leggeri (ad esempio opere interne di rifacimento dei pavimenti) agevolati con il “bonus casa”, il limite di spesa è pari 96.000euro complessivi. Invece nei condomini le due tipologie di spesa possono essere considerate disgiuntamente.
In merito alle percentuali di detrazione dei lavori di manutenzione interna, solo se questi ultimi sono “strettamente correlati” a quelli principali (ad esempio antisismici o di efficientamento energetico), la percentuale di detrazione è pari al 110%, sia per le villette e sia per i condomini. In caso contrario le opere minori effettuate sulle parti di proprietà esclusiva vanno al 50.
Nei condomìni i massimali di spesa raddoppiano
In effetti nei condomini non sempre è possibile “coordinare” i lavori sulle parti comuni con quelli relativi alle parti di proprietà esclusiva. Spesso seguono decisioni e tempistiche differenti, i primi sono deliberati dall’assemblea, mentre i secondi possono nascere in modo estemporaneo per le più disparate esigenze.
In tal caso nessun problema poiché, a fronte di un separato provvedimento abilitativo, i lavori sulle parti di proprietà esclusiva possono beneficiare di autonome detrazioni fiscali, entro il limite di 96.000 euro per ogni unità immobiliare, da considerarsi aggiuntivi rispetto a quelli riservati alle parti comuni.
La percentuale di detrazione dei costi relativi alle opere interne ai singoli appartamenti però, salvo rari casi, sarà pari al 50% (“bonus casa”), mentre quella relativa alle spese sostenute per opere sulle parti comuni, ad esempio antisismici o di efficientamento energetico, può raggiungere il fatidico limite del 110%, qualora siano rispettate tutte le condizioni per l’accesso al Superbonus.
Per eseguire i lavori sulle parti di proprietà esclusiva ci sarà inoltre un anno in più a disposizione, visto che il Superbonus per i condomini scade il 31/12/2023, mentre il “bonus casa” ad oggi è prorogato fino al 31/12/2024.
Inoltre occorre considerare che, nel caso di detrazione diretta, il credito fiscale derivante dal Superbonus deve essere spalmato su 4 annualità mentre quello derivante dal bonus casa su 10, quindi con “rate” più basse e più facilmente accessibili ai soggetti con minore capienza fiscale.
Un caso pratico
Nel caso di un condominio formato da 10 unità immobiliari il plafond di credito fiscale disponibile per la ristrutturazione dell’intero palazzo sarà pari a:
- 96.000 euro*10=960.000 euro per i lavori sulle parti comuni (110%)
- 96.000 per ogni unità immobiliare (50%).
Ovvero, applicando le percentuali, lo “sconto” totale di cui potrebbero astrattamente beneficiare i proprietari sarebbe pari a:
- 1.056.000 per i lavori sulle parti comuni
- 480.000 per i lavori sulle parti esclusive.
È chiaro che si tratta di importi del tutto teorici, che devono trovare riscontro nelle opere realizzate, nelle fatture, nei prezziari e nelle asseverazioni dei tecnici.
Attenzione a non confondere le opere sulle parti comuni con quelle sulle parti di proprietà esclusiva
Quando ci sono di mezzo i bonus fiscali bisogna fare molta attenzione a non confondere le “parti comuni” con le parti di proprietà esclusiva.
Se, per sbaglio, si scambiano si possono commettere contemporaneamente due errori. Uno di natura oggettiva – poiché salvo rari casi il Superbonus spetta solo sulle parti comuni – e uno soggettivo, poiché l’assemblea non è titolata a prendere decisioni inerenti alle parti private.
Ciò può tradursi nell’erronea quantificazione degli “importi ammessi a detrazione”, con tutte le conseguenze del caso.
Ma non solo. Occorre ricordare che, laddove un’opera edilizia non rientri tra quelle ammesse al Superbonus, per essere legittimata richiede un titolo edilizio diverso dalla CILAS. Quindi l’ipotetico intervento che si andrebbe a fare su una parte privata scambiata per parte comune potrebbe persino diventare illegittimo.
Non sempre è facile individuare le parti comuni
La definizione di “parte comune” è contenuta, come noto, nell’art. 1117 c.c., che ne fornisce una definizione generale e un elenco parziale. L’applicazione pratica è cosa ben diversa e, in alcuni casi, più complessa.
Pensiamo a un solaio interno ad una unità immobiliare, magari che divide la zona giorno dalla zona notte. Non è facile stabilire se è “parte comune” (in virtù del fatto che ha una funzione strutturale complessiva e che una sua modifica può ripercuotersi negativamente sulle parti degli altri condomini) o se sia da considerare “privato”, (essendo del tutto interno all’unità immobiliare e in apparenza funzionale solo ad essa).
Non esiste una regola fissa. Ogni edificio, ogni condominio, ogni situazione, deve essere valutata singolarmente tenendo conto della prassi e delle necessarie valutazioni ingegneristiche.