Uno dei problemi che più frequentemente si è manifestato nei cantieri condominiali, soprattutto durante la stagione del Superbonus ma anche negli appalti “ordinari”, riguarda la gestione delle varianti in corso d’opera. Non è raro che i lavori vengano approvati dall’assemblea sulla base di un computo metrico e di un determinato importo contrattuale per poi, nel corso dell’esecuzione, emergano nuove esigenze tecniche, lavorazioni impreviste o richieste dell’impresa che comportano un incremento dei costi.

È proprio in questa fase che nascono le maggiori criticità. L’appaltatore sostiene di avere eseguito opere ulteriori indispensabili; il direttore dei lavori ritiene necessarie alcune modifiche progettuali; l’amministratore si trova spesso a dover convocare nuove assemblee per reperire ulteriori risorse economiche. Quando manca una chiara formalizzazione delle modifiche, il rischio di contenzioso diventa elevatissimo.

Su questo tema interviene il Tribunale di Napoli Nord con la sentenza n. 2371 del 29 giugno 2026, destinata ad assumere particolare interesse per la pratica condominiale. Il giudice afferma un principio destinato a incidere sulla gestione degli appalti: la variante scritta costituisce il presupposto contrattuale indispensabile per il riconoscimento delle opere extra.

La vicenda: il contratto era stato addirittura alterato

La controversia nasce dalla richiesta di pagamento avanzata da un’impresa per lavori ulteriori rispetto a quelli originariamente pattuiti.

Il committente contestava l’esistenza stessa delle opere extra e sosteneva che nessuna variante fosse stata autorizzata nelle forme previste dal contratto.

Nel corso del giudizio il Tribunale disponeva una consulenza tecnica grafologica dalla quale emergeva un fatto particolarmente grave: il contratto prodotto dall’impresa risultava alterato proprio nella pagina dedicata alla disciplina delle varianti.

Secondo il consulente, il documento originale era invece quello prodotto dal committente e conteneva una disciplina molto rigorosa delle modifiche contrattuali. Le conclusioni della CTU sono state integralmente condivise dal giudice, che ha ritenuto provata la contraffazione della terza pagina del contratto esibito dall’appaltatrice.

La decisione assume quindi rilievo non solo per il principio affermato sulle varianti, ma anche perché dimostra quanto sia decisiva, in caso di contenzioso, la corretta conservazione della documentazione contrattuale.

Le varianti devono essere preventivamente approvate per iscritto

Accertata l’autenticità del contratto, il Tribunale ne ha valorizzato le clausole.

Il contratto prevedeva infatti che il committente potesse apportare modifiche all’opera esclusivamente mediante una specifica variante scritta, da comunicare con congruo anticipo all’appaltatore.

Parallelamente, stabiliva che l’impresa avesse diritto al compenso per le maggiori lavorazioni soltanto se queste fossero state preventivamente concordate per iscritto, anche nel caso in cui il prezzo dell’appalto fosse stato determinato a corpo.

Le varianti dovevano inoltre disciplinare modalità esecutive, tempi di realizzazione e termini di pagamento, entrando a far parte integrante del contratto originario.

Partendo da tali previsioni, il Tribunale ha affermato un principio di grande rilievo pratico: in presenza di una clausola contrattuale che impone la forma scritta, l’appaltatore non può pretendere il pagamento di opere extra limitandosi ad allegarne l’esecuzione o la loro utilità, ma deve dimostrare l’esistenza della preventiva approvazione scritta.

Le conseguenze pratiche per i condomìni

Il principio espresso dalla sentenza assume particolare rilevanza nella gestione dei lavori condominiali.

Nei condomìni, infatti, le varianti non rappresentano soltanto una modifica tecnica dell’intervento, ma incidono direttamente sulle competenze dell’assemblea.

L’aumento dell’importo dell’appalto comporta normalmente la necessità di reperire nuove risorse finanziarie e, salvo i casi di urgenza previsti dalla legge, richiede una nuova deliberazione assembleare che autorizzi la maggiore spesa.

Per questa ragione è fondamentale che ogni modifica rispetto al progetto approvato sia adeguatamente formalizzata attraverso atti scritti, nei quali risultino chiaramente indicate le nuove lavorazioni, il relativo costo e le modalità di esecuzione.

La prassi, non infrequente nei cantieri, di autorizzare verbalmente opere aggiuntive o di rinviare la loro formalizzazione alla contabilità finale espone infatti il condominio a contestazioni che possono emergere anche a distanza di anni.

Una pronuncia che invita a maggiore rigore documentale

La sentenza del Tribunale di Napoli Nord conferma come il contenzioso edilizio si vinca molto spesso sulla documentazione.

Il principio affermato non introduce una novità assoluta rispetto all’art. 1659 c.c., ma ne rappresenta un’applicazione particolarmente rigorosa: quando il contratto stabilisce che le varianti devono essere autorizzate per iscritto, quella forma diventa vincolante per entrambe le parti e costituisce il presupposto per il riconoscimento del compenso relativo alle opere aggiuntive.

Per amministratori di condominio, direttori dei lavori e imprese il messaggio è chiaro. Ogni modifica al progetto originario deve essere accompagnata da una specifica variante scritta, approvata prima dell’esecuzione delle nuove lavorazioni e, quando necessario, preceduta dalla relativa deliberazione assembleare.

L’esperienza maturata negli anni del Superbonus ha dimostrato che molte delle controversie oggi pendenti nascono proprio da varianti concordate informalmente durante l’esecuzione dei lavori. La decisione del Tribunale di Napoli Nord ricorda invece che, soprattutto negli appalti condominiali, la forma scritta non rappresenta un semplice adempimento burocratico, ma costituisce la principale garanzia per evitare contestazioni sul diritto dell’impresa al pagamento delle opere extra.