Non tutti i difetti di un immobile possono essere ricondotti alla disciplina della garanzia per vizi. Vi sono situazioni in cui le carenze costruttive non incidono soltanto sul valore del bene, ma ne compromettono la funzione essenziale, alterandone l’identità economico-sociale. In tali ipotesi, il tema non è più quello del “vizio”, ma della conformità stessa dell’oggetto contrattuale. Il principio che si può enucleare è noto ma spesso sottovalutato nella pratica: quando i difetti sono tali da rendere l’immobile non idoneo all’uso abitativo, incidendo su sicurezza, salubrità e possibilità di godimento, la cosa venduta non è quella pattuita. Si configura, quindi, un’ipotesi di aliud pro alio, con conseguente possibilità di risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore.

Il caso: un immobile solo apparentemente “nuovo”

È quanto si apprende dalla lettura della sentenza del Tribunale di Torino n. 1829 del 25 marzo 2026, che prende in esame una vicenda tutt’altro che isolata nella pratica professionale. Una coppia acquistava un appartamento con autorimessa, confidando nella conformità dell’immobile al progetto e nella sua piena idoneità all’uso abitativo. Tuttavia, solo dopo l’ingresso nell’abitazione, emergevano una serie di criticità che inducevano gli acquirenti ad approfondire, mediante perizie tecniche, lo stato reale dei luoghi. Ciò che inizialmente appariva come un insieme di difetti circoscritti si rivelava, all’esito degli accertamenti, come una situazione ben più grave, caratterizzata da difformità diffuse e strutturali.

Difetti costruttivi e carenze strutturali: un quadro compromesso

La consulenza tecnica d’ufficio ha restituito un quadro particolarmente severo, che il giudice ha ritenuto pienamente attendibile. Tra le criticità più rilevanti, spiccava la mancata realizzazione del vespaio aerato, previsto in progetto ma del tutto assente in fase esecutiva. Tale omissione ha determinato fenomeni di umidità di risalita, con effetti visibili sulle murature e sugli intonaci, creando condizioni ambientali insalubri. Come si legge nella sentenza, si è in presenza di “un ambiente abitativo insalubre”, conseguenza diretta della mancata osservanza delle prescrizioni tecniche.

A ciò si aggiungono problemi di coibentazione: i materiali utilizzati risultavano difformi e di spessore inferiore rispetto a quanto previsto, con conseguente formazione di muffe diffuse negli ambienti interni. Il consulente evidenzia come tali fenomeni non siano soltanto antiestetici, ma “nocivi e pericolosi per la salute delle persone che vi abitano”.

Particolarmente rilevanti sono, poi, le difformità strutturali. Le opere in cemento armato presentavano scostamenti significativi rispetto al progetto, con elementi portanti mancanti o realizzati diversamente. La sentenza richiama espressamente la presenza di “gravi difformità rispetto alle prescrizioni di progetto”, tali da non consentire una valutazione certa della sicurezza statica senza ulteriori indagini invasive. Anche l’autorimessa risultava costruita con materiali non idonei, tali da non garantire la stabilità dell’edificio.

Ulteriore elemento critico è rappresentato dalle quote altimetriche: l’immobile era stato realizzato a un livello inferiore rispetto a quello previsto, con conseguente esposizione al rischio di allagamenti. Il consulente rileva che, in caso di eventi anche modesti, “l’abitazione e l’autorimessa sono esposti al rischio di allagamento interno, a scapito della salubrità degli edifici”.

La mancanza di agibilità come indice sostanziale

In questo contesto, la mancanza del certificato di agibilità assume un significato decisivo. Non si tratta di una carenza formale o di un ritardo amministrativo, ma della conseguenza diretta di difetti costruttivi che incidono sui requisiti essenziali dell’immobile. Il giudice sottolinea come “lo stato attuale non possa consentire l’ottenimento dell’agibilità, soprattutto per quanto riguarda l’attuale grado di sicurezza e di salubrità”.

Ancora più significativa è la valutazione sulla sanabilità delle difformità. Gli interventi necessari per rendere l’immobile conforme risulterebbero estremamente invasivi, tanto da comportare, in sostanza, una radicale trasformazione dell’edificio. La stessa realizzazione del vespaio, ad esempio, richiederebbe “la demolizione e ricostruzione totale dell’unità abitativa”. In tale prospettiva, l’immobile risulta non solo attualmente inidoneo, ma difficilmente recuperabile senza interventi eccezionali.

La qualificazione giuridica e la decisione

Muovendo da tali elementi, il Tribunale ha escluso l’applicabilità della disciplina dei vizi, ritenendo che la fattispecie integri un’ipotesi di aliud pro alio. L’immobile, infatti, non è in grado di assolvere alla funzione abitativa, risultando privo delle caratteristiche essenziali che ne consentono il normale godimento. La sentenza afferma che tale situazione non è sanabile se non mediante interventi radicali.

Ne consegue la qualificazione dell’inadempimento come grave, con applicazione della disciplina generale della risoluzione del contratto. Il giudice ha quindi disposto la risoluzione della compravendita, con effetti retroattivi e obbligo per la venditrice di restituire integralmente il prezzo percepito.

La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento consolidato, ma assume particolare rilievo per la chiarezza con cui valorizza la natura dei difetti. Quando questi incidono su sicurezza, salubrità e stabilità, non si è più di fronte a una semplice difformità qualitativa, ma a una vera e propria diversità del bene. In altri termini, non è stata venduta una “casa”, ma qualcosa che, per le sue condizioni, non può essere considerato tale.