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Nel contenzioso condominiale, l’art. 1135, comma 1 n. 4 c.c. è spesso percepito come una norma rigida: l’assemblea che approva lavori straordinari deve costituire contestualmente un fondo pari all’intero importo della spesa deliberata, pena la nullità della delibera.

Negli ultimi anni, con l’esplosione dei procedimenti legati al Superbonus 110%, questa norma è stata invocata sempre più spesso per sostenere l’invalidità dei deliberati assunti nelle prime fasi del percorso – quando progetto, computo metrico e spesa effettiva non sono ancora disponibili.
La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 15630/2025 del 8 novembre scorso offre una lettura equilibrata e coerente della disciplina e chiarisce un punto cruciale: finché l’assemblea non approva alcuna spesa reale, il fondo speciale non è necessario.

Una conclusione che incide direttamente sulla validità delle delibere preliminari adottate dai condomini per avviare l’iter del Superbonus.

Le delibere impugnate e il cuore della contestazione

Nel caso esaminato, un gruppo di condomini impugnava una lunga serie di deliberazioni adottate tra il 2020 e il 2023, tutte legate al percorso per accedere al Superbonus 110%. La tesi era netta: tutte le delibere sarebbero nulle perché assunte senza aver prima costituito il fondo speciale previsto per i lavori straordinari.
Gli attori sostenevano infatti che l’intero iter assembleare fosse viziato “per mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 comma 1 n. 4 c.c.”, ritenendo che già la scelta del general contractor e le attività di verifica preliminare integrassero una delibera di lavori straordinari in senso proprio.

Il Tribunale non ha condiviso questa impostazione e, ricostruendo con precisione il percorso assembleare, ha mostrato come nessuna delle delibere impugnate avesse ad oggetto l’approvazione di lavori con spesa determinata, condizione che sola rende obbligatoria la costituzione del fondo.

La funzione del fondo speciale e perché qui non era necessario

La motivazione del giudice è particolarmente importante perché delinea un principio applicabile a molti casi analoghi.
La norma richiamata, viene ricordato in sentenza, richiede la costituzione del fondo speciale “affinché possa dirsi violata la norma […] occorre l’approvazione di una spesa da cui emerga il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale”.

Nel caso concreto, però, il Tribunale osserva che:

  • non era mai stato approvato alcun capitolato lavori;
  • nessun computo metrico era stato predisposto o votato;
  • gli importi richiamati nei contratti erano solo presuntivi e “sarebbero stati definiti solo all’esito della predisposizione ed approvazione del progetto esecutivo” (art. 9 del contratto allegato al verbale).

La conseguenza è una sola: in assenza di una spesa determinata, non è possibile pretendere la costituzione del fondo speciale.

Il giudice lo chiarisce senza ambiguità: “Non si poteva dare corso alla costituzione di un fondo speciale per opere meramente eventuali e per una spesa in alcun modo determinata, approvata o ripartita”.
È un passaggio che assume un valore generale.

Le fasi preliminari del Superbonus – studio di fattibilità, nomina di professionisti, confronto sulle ipotesi progettuali, valutazione delle soluzioni tecniche ed economiche – non equivalgono all’approvazione dei lavori e non possono essere trattate come tali.

Le attività preliminari non sono lavori straordinari

La sentenza ribadisce inoltre l’orientamento maggioritario di merito: tutto ciò che riguarda verifiche preliminari, istruttorie tecniche, scelta dei professionisti e dei general contractor non integra ancora lavori straordinari ai sensi dell’art. 1135 c.c.

Il Tribunale richiama esplicitamente come “tutte le attività preliminari di verifica sulla fattibilità degli interventi del cd. Superbonus […] non sono opere di manutenzione straordinaria o innovazione che necessitino la costituzione del fondo speciale”.

Questa precisazione è essenziale, perché molti contenziosi sono nati proprio dall’equivoco secondo cui l’avvio dell’iter Superbonus coinciderebbe già con l’approvazione dei lavori. In realtà, fino alla definizione del progetto esecutivo e del relativo quadro economico, l’assemblea non è chiamata a deliberare alcun “importo dei lavori”, e dunque non vi è alcun obbligo di fondo.

Una decisione che ristabilisce equilibrio

La sentenza del Tribunale di Roma si inserisce in un filone interpretativo che tende a preservare la funzionalità della gestione condominiale, senza rigidi automatismi che finirebbero col paralizzare le decisioni nelle fasi preliminari più delicate.

Imporre la costituzione del fondo prima ancora che la spesa sia determinata significherebbe attribuire al fondo una funzione che la legge non gli riconosce. Il fondo è uno strumento di garanzia per l’appaltatore e per il condominio, non un adempimento formale da anticipare a prescindere.

La decisione chiarisce dunque che l’assenza del fondo speciale, nelle condizioni esaminate, non può determinare la nullità delle delibere assembleari perché manca l’elemento fondante: l’approvazione dei lavori con spesa definita.