Ho letto con interesse uno dei vostri articoli in cui si parlava della possibilità di eseguire interventi di efficientamento dell’involucro di edifici a destinazione terziaria e vorrei sottoporvi il mio caso specifico. Ho acquistato poco tempo fa un edificio in categoria D5 (ex filiale bancaria) e vorrei trasformarlo in un ufficio, categoria catastale A10. Per fare ciò, proprio nell’ottica di sfruttare al meglio il conto termico 3.0, essendo in centro storico, avrei pensato di eseguire delle contropareti interne per isolarlo, di scoperchiare il tetto per inserire dei pannelli di poliuretano sotto tegola e di rimuovere il pavimento e il sottostante riempimento per isolare il piano di calpestio (è un edificio a piano terra). Tuttavia non mi è chiaro quali sono le spese ammissibili e quale documentazione devo predisporre.

Inquadramento dell’intervento ai fini del Conto Termico 3.0

Il caso prospettato rientra tra quelli ammissibili al Titolo II del DM 7 agosto 2025, trattandosi di edificio a destinazione terziaria, a condizione che l’immobile risulti dotato di impianto di climatizzazione invernale funzionante alla data del 25 dicembre 2025.

Il cambio di categoria catastale da D5 ad A10 non costituisce, di per sé, un elemento ostativo, in quanto entrambe le destinazioni ricadono nell’ambito terziario. Ciò che rileva, ai fini dell’accesso all’incentivo, è che l’edificio sia esistente e climatizzato e che l’intervento riguardi superfici opache disperdenti delimitanti il volume climatizzato verso l’esterno, verso ambienti non climatizzati o verso il terreno.

Nel caso descritto, risultano riconducibili all’incentivo:

  • le contropareti interne isolate su pareti perimetrali;
  • l’isolamento della copertura mediante inserimento di pannelli sotto tegola;
  • la coibentazione del solaio controterra con rimozione del pacchetto esistente.

Resta naturalmente fermo l’obbligo di rispettare i valori di trasmittanza limite previsti dalla normativa vigente.

Costi unitari e limiti di spesa nel Conto Termico 3.0

L’incentivo viene determinato sulla base della superficie effettivamente oggetto di intervento e nel rispetto di costi unitari massimi differenziati per tipologia di struttura (pareti verticali, coperture, pavimenti).

I costi unitari comprendono la fornitura e la posa in opera dei materiali isolanti e rappresentano il tetto massimo riconoscibile ai fini del calcolo dell’incentivo. Qualora il costo sostenuto sia superiore al limite previsto, la parte eccedente resta a carico del soggetto richiedente.

È importante sottolineare che non viene incentivata genericamente l’opera edilizia nel suo complesso, bensì la quota parte strettamente connessa al miglioramento della prestazione energetica. Ne deriva che, in presenza di lavorazioni complesse – come lo scoperchiamento della copertura o la demolizione del pavimento – occorre distinguere ciò che è funzionale alla posa dell’isolamento da eventuali interventi di natura diversa.

Spese ammissibili per l’isolamento dell’involucro

Sono considerate ammissibili le spese direttamente correlate alla realizzazione dell’intervento di isolamento termico dell’involucro, nel rispetto dei limiti sopra richiamati. In particolare rientrano:

  • fornitura e posa in opera dei materiali isolanti per pareti, coperture e pavimenti controterra;
  • opere accessorie e complementari strettamente necessarie alla realizzazione dell’intervento (ponteggi, demolizioni limitate, rimozioni e ripristini funzionali alla posa dell’isolante);
  • eventuali sistemi di fissaggio, barriera al vapore, strati di tenuta all’aria e componenti integrativi dell’intervento di coibentazione;
  • prestazioni professionali connesse alla progettazione, direzione lavori, asseverazione tecnica e predisposizione della documentazione richiesta;
  • oneri per la redazione dell’attestato di prestazione energetica, ove richiesto.

Non risultano invece ammissibili le spese riferite a opere di finitura non funzionali all’intervento energetico, interventi di manutenzione straordinaria non correlati alla coibentazione o lavorazioni che eccedano quanto necessario al conseguimento delle prestazioni richieste.

Documentazione tecnica e amministrativa per la richiesta dell’incentivo

Ai fini della richiesta dell’incentivo, è necessario predisporre e conservare una documentazione tecnica e amministrativa completa, che consenta di verificare la conformità dell’intervento. In particolare occorre disporre di:

  • relazione tecnica attestante il rispetto dei requisiti di trasmittanza e delle prescrizioni normative;
  • schede tecniche dei materiali isolanti installati, con indicazione delle caratteristiche prestazionali;
  • dichiarazioni del produttore e dell’installatore relative alla corretta posa in opera;
  • computo metrico o documentazione equivalente attestante le superfici effettivamente isolate;
  • fatture dettagliate con indicazione separata delle voci riferibili all’intervento incentivato;
  • documentazione fotografica ante e post operam;
  • eventuali titoli abilitativi edilizi e attestazioni di pagamento.

Una corretta distinzione contabile tra spese ammissibili e non ammissibili, unita a una descrizione puntuale delle lavorazioni eseguite, rappresenta l’elemento decisivo per evitare riduzioni dell’incentivo o richieste di integrazione documentale in fase istruttoria.

Conto Termico 3.0: risposta operativa al quesito

Nel caso prospettato, gli interventi di isolamento dell’involucro – contropareti interne, coibentazione della copertura e isolamento del solaio controterra – sono ammissibili al Conto Termico 3.0 a condizione che l’immobile sia esistente, climatizzato e che vengano rispettati i requisiti di trasmittanza previsti.

L’incentivo sarà calcolato sulla base delle superfici effettivamente isolate e nei limiti dei costi unitari massimi stabiliti per ciascuna tipologia di struttura. Sono riconosciute le spese strettamente funzionali alla realizzazione dell’isolamento, comprese le opere accessorie indispensabili e le prestazioni professionali connesse, mentre restano escluse le lavorazioni edilizie non direttamente correlate al miglioramento energetico.

Fondamentale, ai fini dell’accesso e per eventuali controlli successivi, è la corretta predisposizione e conservazione della documentazione tecnica, amministrativa e contabile, con chiara distinzione delle voci incentivabili. Una progettazione accurata e una rendicontazione puntuale rappresentano quindi la chiave per ottenere integralmente il contributo spettante.

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