Uno dei temi che negli ultimi anni hanno generato maggiori incertezze operative nell’ambito delle pratiche Superbonus riguarda la fine lavori della CILAS. La questione è delicata perché si colloca in un’area nella quale il legislatore ha introdotto un regime fortemente semplificato, senza però disciplinarne in modo completo tutti gli aspetti procedimentali.

Né il comma 13-ter dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 né l’art. 6-bis del d.P.R. n. 380/2001 prevedono infatti una disciplina espressa della fine lavori delle CILAS. Ed è proprio questa assenza di una regolamentazione puntuale ad avere alimentato, negli anni, interpretazioni spesso molto differenti tra professionisti, amministrazioni e consulenti tecnici.

Sul piano pratico la questione assume rilievo soprattutto nei contenziosi civili e tributari, dove la mancanza di una comunicazione di fine lavori viene talvolta prospettata come possibile irregolarità professionale o addirittura come elemento idoneo a compromettere il beneficio fiscale.

Quando si perde il Superbonus: le cause di decadenza previste dalla legge

Per affrontare correttamente il problema occorre però partire da un dato preciso: le cause di decadenza dal Superbonus previste dal comma 13-ter dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 sono tassative.

Il legislatore ha infatti individuato espressamente le sole ipotesi che possono determinare la perdita dell’agevolazione:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza delle attestazioni richieste;
  • non veridicità delle asseverazioni.

In questo elenco non compare la mancata presentazione della fine lavori, né appare possibile sostenere che tale omissione determini, di per sé, l’irregolarità della comunicazione.

Di conseguenza, l’omessa formalizzazione della conclusione dell’intervento non può essere automaticamente trasformata in una autonoma causa di decadenza fiscale. Se le opere eseguite risultano coerenti con quanto rappresentato nella CILAS e nelle eventuali varianti, non sembra configurarsi, di per sé, la violazione prevista dalla lettera b) del comma 13-ter relativa agli interventi eseguiti in difformità dal titolo.

Il tema è particolarmente importante anche sotto il profilo delle responsabilità professionali. Sempre più frequentemente, infatti, qualsiasi irregolarità documentale viene utilizzata per sostenere la perdita del beneficio fiscale e tentare di trasferire sul tecnico conseguenze economiche molto rilevanti. Tuttavia, una simile impostazione rischia di entrare in contrasto con il principio di tassatività voluto dal legislatore.

Fine lavori CILAS Superbonus: esiste davvero un obbligo?

Ciò chiarito, resta comunque da comprendere se la fine lavori della CILAS debba ritenersi implicitamente obbligatoria.

Ed è proprio qui che occorre distinguere due concetti che spesso vengono sovrapposti:

  • l’esistenza sostanziale di un momento finale dell’intervento;
  • l’esistenza di un autonomo obbligo procedimentale di deposito della fine lavori.

Sono infatti due piani diversi.

È vero che il legislatore del Superbonus, in più passaggi, presuppone l’esistenza di una conclusione dei lavori. Il comma 13-quinquies prevede ad esempio che “In caso di varianti in corso d’opera queste sono comunicate alla fine dei lavori”. Inoltre la norma stabilisce che “Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di agibilità”.

Tali richiami dimostrano certamente che il legislatore immaginava un momento conclusivo dell’intervento edilizio. Tuttavia da ciò non discende automaticamente l’esistenza di un obbligo edilizio autonomo consistente nel deposito di una formale fine lavori della CILAS.

Sotto il profilo strettamente urbanistico-edilizio, oggi manca infatti una disposizione che affermi espressamente che “la CILAS deve essere chiusa mediante comunicazione di fine lavori”.

Lo stesso art. 6-bis del d.P.R. n. 380/2001 non contiene una disciplina organica della fine lavori. Il comma 3 si limita a disciplinare il caso in cui la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla documentazione catastale, ma tale previsione non equivale ad introdurre un obbligo generalizzato per tutte le CILA.

Plusvalenza Superbonus e data di fine lavori: perché oggi cambia tutto

Negli ultimi mesi, tuttavia, il tema ha assunto una rilevanza ulteriore a seguito dell’introduzione della nuova disciplina delle plusvalenze Superbonus prevista dalla lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 67 del TUIR.

La norma prevede infatti la tassazione delle “plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (…) che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.

Il legislatore fiscale ha introdotto quindi un elemento estremamente significativo: la necessità di individuare una precisa data di conclusione degli interventi.

Ed è proprio questo passaggio a rendere oggi molto più delicato il tema della fine lavori delle CILAS. Se infatti il presupposto fiscale della plusvalenza dipende dal momento in cui gli interventi possono considerarsi conclusi, diventa inevitabilmente necessario disporre di un elemento documentale idoneo a dimostrare tale circostanza.

Il concetto è stato ulteriormente rafforzato dalla circolare n. 13/E del 2024 dell’Agenzia delle Entrate, la quale ha precisato che “La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti”.

Pur senza affermare espressamente un obbligo generalizzato di fine lavori per le CILAS, l’Agenzia ha attribuito quindi rilevanza probatoria proprio agli atti edilizi che attestano la conclusione dell’intervento.

CILAS senza fine lavori: i rischi fiscali e probatori per tecnici e committenti

L’assenza di una formalizzazione della conclusione dell’intervento può oggi generare conseguenze rilevanti sotto il profilo probatorio e fiscale.

La comunicazione di fine lavori consente infatti di:

  • individuare temporalmente la conclusione dell’intervento;
  • delimitare le responsabilità professionali;
  • documentare la corrispondenza tra opere eseguite e progetto assentito;
  • coordinare più agevolmente gli aspetti edilizi e fiscali;
  • ridurre future contestazioni sullo stato finale dell’immobile;
  • fornire un riferimento oggettivo ai fini dell’eventuale applicazione della plusvalenza ex art. 67 TUIR.

In assenza di tale adempimento, il momento finale dei lavori rischia infatti di dover essere ricostruito in via presuntiva attraverso SAL, fatture, bonifici, asseverazioni o ulteriori elementi documentali, con inevitabili margini di incertezza interpretativa.

Fine lavori CILAS e Superbonus: cosa conviene fare oggi

Alla luce delle considerazioni svolte, si può affermare che la mancata presentazione della fine lavori della CILAS non sembra costituire, di per sé, una violazione urbanistico-edilizia né una autonoma causa di decadenza dal Superbonus.

Tuttavia il quadro cambia sensibilmente quando il tema viene osservato alla luce della nuova disciplina delle plusvalenze immobiliari introdotta dall’art. 67 del TUIR.

Proprio il riferimento normativo alla “conclusione degli interventi”, unitamente ai chiarimenti forniti dalla circolare 13/E/2024, sembra infatti attribuire crescente rilevanza alla possibilità di individuare con certezza una data finale dei lavori.

Per tale ragione, pur permanendo le attuali incertezze della normativa edilizia sulla obbligatorietà della fine lavori nelle CILAS, a parere dello scrivente tale adempimento, quando la pratica riguarda interventi Superbonus, dovrebbe oggi considerarsi sostanzialmente dovuto.

In mancanza di esso, infatti, il momento di conclusione dell’intervento non potrebbe che essere determinato in via presuntiva, con possibili effetti rilevanti sia nei rapporti fiscali sia nei futuri contenziosi riguardanti l’immobile e le attività professionali svolte.