La mera rappresentazione planimetrica di porzioni catastali distinte, in assenza di un’effettiva separazione funzionale e della conseguente attribuzione di una propria capacità reddituale, non comporta la costituzione di cespiti autonomi né di autonome unità immobiliari urbane ai sensi dell’art. 2 del D.M. 28. È quanto emerge da una serie di avvisi di accertamento catastale, relativi alla rideterminazione del classamento e della rendita catastale, esaminati da ItaliaOggi, nei quali l’Amministrazione contesta la legittimità di frazionamenti catastali eseguiti prima dell’avvio degli interventi edilizi agevolati.

A cosa punta l’Ammninistrazione

L’interesse dell’Amministrazione non è limitato al profilo catastale. La rideterminazione del numero delle unità immobiliari produce infatti un effetto destinato a riflettersi sull’intero meccanismo delle agevolazioni fiscali. È noto, infatti, come il numero delle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori abbia costituito uno dei principali parametri per la determinazione dei massimali di spesa nei bonus edilizi e in particolare nel Superbonus. La riduzione, anche successiva, del numero delle unità catastali riconosciute può quindi incidere direttamente sul plafond agevolabile, aprendo la strada al recupero, totale o parziale, delle detrazioni già fruite.

Si tratta di un’evoluzione che non appare in contrasto con la prassi amministrativa. L’Agenzia delle Entrate aveva infatti riconosciuto, già con la circolare n. 30/E del 2020, la possibilità di assumere quale riferimento le unità immobiliari risultanti prima dell’inizio degli interventi, precisando tuttavia che restava fermo «l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione». Una clausola che, inizialmente percepita come residuale, sembra oggi trovare concreta applicazione proprio mediante il controllo della legittimità delle variazioni catastali dichiarate con procedura Docfa, terreno sul quale l’Amministrazione finanziaria dispone di un apparato normativo e di una prassi tecnica ormai consolidati.

Box, posti auto e cantine ai raggi X

Sotto questo profilo, l’attenzione dell’Amministrazione si concentra in particolare sulla costituzione di vani accessori autonomamente censiti, quali box, posti auto, posti moto e cantine. Si tratta di categorie per le quali, non di rado, il frazionamento catastale viene realizzato senza l’esecuzione di opere edilizie sostanziali. Si pensi, ad esempio, alla semplice individuazione di un posto auto all’interno di un’area già esistente, operazione che, sotto il profilo urbanistico, può anche non richiedere interventi materiali. Proprio in queste ipotesi diventa centrale verificare se il bene presenti i requisiti richiesti dall’ordinamento catastale per essere considerato una distinta unità immobiliare urbana.

Il punto non è nuovo. La disciplina catastale dispone infatti di un impianto normativo consolidato, sul quale l’Agenzia fonda da anni l’attività di verifica delle dichiarazioni Docfa. L’art. 1 del D.M. 19 aprile 1994, n. 701 attribuisce infatti all’Ufficio il potere di verificare la correttezza delle dichiarazioni di nuova costruzione e di variazione catastale, procedendo, ove necessario, alla rettifica del classamento e della rendita proposti dal contribuente.

La verifica ruota, in particolare, attorno al concetto di autonomia funzionale e reddituale, disciplinato dall’art. 2 del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 e già definito, sul piano tecnico-estimativo, dal provvedimento direttoriale 2 gennaio 1977 recante «Norme tecniche per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano», che costituisce ancora oggi uno dei riferimenti fondamentali cui l’Amministrazione continua a fare applicazione nell’attività di verifica catastale.