SISMABONUS, CONDOMINI, PARTI COMUNI E PARTI PRIVATE

Nel caso dei condomini il Sismabonus al 110%, ormai si sa, spetta per gli interventi effettuati sulle cosiddette “parti comuni”.
Ma siamo sicuri di saper distinguere le parti comuni da quelle private?
E siamo altrettanto sicuri di saper riconoscere un condominio?
Sono concetti che finora abbiamo trattato con un po’ di superficialità, perché dal punto di vista edilizio non sono poi così importanti.
Ora però, da quando c’è il Superbonus, la cosa diventa delicata, in quanto un errore di inquadramento può mettere in discussione la detraibilità dei costi dei singoli interventi o addirittura i requisiti che stanno alla base dell’operazione fiscale.
Aspetti sostanziali dunque, che occorre dirimere già in fase di compilazione della CILAS, poiché ci viene chiesto esplicitamente di specificarli.
Riconoscere la condominialità è abbastanza semplice.
Basta ricordare che lo stato di condominio viene ad esistenza automaticamente, per la sola presenza di un edificio in cui vi sia separazione della proprietà e in cui vi siano parti comuni, a prescindere dalla approvazione formale di un regolamento e senza necessità di apposite manifestazioni di volontà. Laddove sussistano queste condizioni il condominio, dal punto di vista civilistico, esiste anche se l’edificio comprende solo due unità immobiliari. Esiste anche se i proprietari non lo sanno o non lo vogliono.
Più difficile districarsi con le parti comuni.
Allora ho preparato una tavola che schematizza il caso di due condomini minimi, uno più grande (A) e uno più piccolo (B), nei quali sono presenti parti comuni, parti private e, tra queste, anche parti in “comunione parziale” (quelle che dividono unità di proprietà esclusiva di soggetti diversi).
Mentre le strutture verticali sono quasi sempre “parti comuni”, sui solai di interpiano ci sono state molte pronunce della Cassazione e quindi bisogna stare attenti, perché sono in comunione solo qualora dividano, appunto, spazi fruibili da tutti i condomini.
Solo le opere sulle PARTI COMUNI possono essere oggetto delle detrazioni derivanti dal Sismabonus 110%.