INDIPENDENZA FUNZIONALE O CONDOMINIO STRUTTURALE?

Appena avete un attimo, signori del Governo, se per caso state leggendo, date una sistematina all’art. 119… Fa acqua da tutte le parti. Il comma 13 ter, quello della CILAS, più del resto. 
Senza fretta, ma se possibile prima del 30 giugno.
Del corto circuito che si genera se si sforano i limiti di spesa o le scadenze ne ho già parlato: se si esce dal recinto del decreto rilancio, la CILAS sta in piedi solo se appoggiata a un titolo ordinario.
Ma c’è un altro punto su cui riflettere.
Vediamolo con un esempio.
Consideriamo un edificio costituito da due unità immobiliari funzionalmente indipendenti, dotate di accesso autonomo dall’esterno e con impianti separati, come li vuole il c.1 dell’art.119.
Fare il Superbonus ECO è semplice. Ogni proprietario è libero di muoversi per conto suo, il comma parla chiaro. E così può fare il proprietario dell’unità di destra (U.I. 2 nella figura sottostante), realizzando il cappotto nella sua parte di edificio. Nella CILAS indicherà che le opere “non riguardano parti comuni”, come in effetti è: 50.000euro di massimale.
Ma se l’unità in questione è strutturalmente accorpata a un’altra, prevale l’indipendenza funzionale (art.119 c.1) o la “dipendenza” strutturale (art.119 c.4)? I conti non tornano.
Proseguo con l’esempio.
Si sveglia il proprietario dell’unità di sinistra (U.I. 1 nella figura): vuole fare anche lui il Superbonus. Però la sua unità, a differenza dell’altra, ha bisogno anche di interventi strutturali. Ha diritto all’Eco e al Sismabonus.
Chiaramente lui non potrà operare in autonomia, perché i suoi lavori interessano le parti comuni di una “unità strutturale” che comprende entrambe le abitazioni.
Questa lettura “strutturistica” dell’edificio porta in luce l’esistenza di una condominialità latente che, nell’altro caso, non produceva effetti.
Quindi si genera un paradosso.
Il proprietario dell’U.I.2, funzionalmente indipendente, nel pieno rispetto dell’art.119, può fare l’ecobonus con 50.000euro di massimale per isolare le pareti.
Il proprietario dell’U.I.1, sempre funzionalmente indipendente, potrà eseguire lo stesso intervento (peraltro su un’unità con dimensioni maggiori), ma con un massimale ridotto a 40.000euro, quello che spetta agli edifici composti da 2 a 8 unità, perché ha dovuto tirare in ballo le strutture.
10.000euro in meno.
Ha ecceduto – violando la norma – il proprietario dell’unità 1 o è stato troppo prudente quello dell’unità 2? O hanno ragione entrambi? O non si sa?
Tutto dipende dall’inquadramento dell’edificio che si indica nella CILAS, ovvero dalla crocetta che si mette nel quadro b, che non permette di distinguere tra opere Sisma ed opere Eco.
Tradotta in termini generali la domanda è: in caso di interventi di efficientamento energetico su unità funzionalmente indipendenti (comma 1 dell’art.119), ci si può fermare lì con le valutazioni e prendere direttamente quei massimali oppure bisogna sempre coinvolgere un ingegnere e valutare la condominialità strutturale?